201314 Cake Shop X Skin Beauty 美肌屋
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【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」,今時今日香港土地問題走到如斯局面,與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係,但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商,絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案,還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意,將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。
▌構思初現:初期鐵路物業的背景與概念
「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012),然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中,可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》,報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線,並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外,已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響:
”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”
當年報告所述,由於預視到鐵路系統的帶動下,當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是,報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外,首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見,現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。
70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難,更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示,早於1972年,香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority),打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system),但後來石油危機爆發,日本經濟陷入危機,財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億,遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建,檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執,甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。
當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷,即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months),連帶物料通賬的財政問題,但卻認為必須「頂硬上」,調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向,於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件,港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system),不僅使整個鐵路規模「大縮水」,同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施,以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤,皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event),讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見,當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成,目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。
▌立業辟地:港鐵上蓋四小龍
直到1975年,為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備,集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中,一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示,最早期物業上蓋發展的具體情況:
—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園):
當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目,而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例,佔地165,800平方呎,打算興建大型屋苑,滿足18,000個人口的住宅需求。
—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期):
首個非鐵路站上蓋作物業發展,只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站,為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。
—金鐘站上蓋物業(現時海富中心):
佔地60,000平方呎的海富中心,當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途,包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。
—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心):
當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities),一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋),二來物業及鐵路站同時興建,可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。
其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業,作為「鐵路加物業」發展模式的雛型,當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地,整體政府部門都相當歡迎,認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局,與及能夠為該區提供額外設施的機會,甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展,從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展,已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。
▌誰主上蓋物業?
這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation),是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出,上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」,鐵路物業發展權是否批出,或批給誰,完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。
文件亦同時指出,程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地,政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之,港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定,包括根據現時的實際考慮(公營房屋供應長期落後及不足)用作興建公屋,不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。
▌物業收益應急而起
70年代尾,鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示,當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外,亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself),而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入,可以用作應對以下4個應急情況:
—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)
—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)
—加速還債(accelerate loan repayments)
—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)
可見,港英多次強調,鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency),而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。
引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見,明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重,已經超越鐵路票務收入,現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見,透過重現當初的批地原意,更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態,形成尾大不掉之勢。
▌賣樓補車費:明言物業發展利潤補貼車費
港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論,亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件,提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具,不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment),只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。
文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益,會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤,以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy)。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度,當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。
在40多年前的歷史時空,當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語,發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意,明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論,帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式,並不是一套千秋萬世的發展方程式。
參考資料
1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.
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明報社評
中共中央政治局上周四(7月30日)開會,決定十九屆五中全會10月召開,而五中全會的主要議題,就是制訂國民經濟第十四個五年規劃(簡稱十四五規劃)及2035年遠景目標,在制訂「十四五規劃」的指導方針部分,政治局會議罕見地強調「安全發展」的概念,這也為北京近期頻頻提及的「以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」作了註腳。可以預料,未來中國經濟的發展,將更加注重「安全」二字,而以內循環為主的發展態勢,既是形勢使然,亦是發展方向。今次政治局會議依然認為,中國發展處於戰略機遇期,惟與過往不同的是,「機遇和挑戰都有新的發展變化」,包括「國際環境日趨複雜,不穩定性不確定性明顯增強」,故須「增強機遇意識和風險意識」。因此,會議在制訂十四五規劃的指導方針中,於以往「實現更高質量、更有效率、更加公平、更可持續的發展」的用語中,加入了「更加安全」;於以往「實現發展規模、速度、質量、結構、效益相統一」的用語中,加入了「安全」。可見,中央高層對於經濟發展的安全提到了前所未有的高度。
蘋果頭條
行政長官林鄭月娥執意押後下屆立法會選舉,被多國批評及譴責,林鄭及一眾政府官員更有機會被列入制裁名單。林鄭月娥今早(1日)出席商台節目時,被問到在外國的資產及其家人是否持有英國護照時,強調擔任特首3年來,最需要保護的就是其家人,因此拒絕談論任何關於他們的事,又指自己在英美無資產,亦不嚮往到有關國家,如對方執意制裁,她也沒辦法,但認為「公道自在人心」。對於外國國家或制裁香港官員,林鄭表示港府對外國的制裁已有防禦手段,但相信西方國家不會對港實施金融制裁,因不少美國企業在香港有一定的利益,如美國使用限制本港使用美元等金融措施等「核子手段」制裁香港,雙方的貿易會受到影響,所以對這些所謂威嚇性的制裁並不擔心。
東方正論
疫情肆虐下的香港,和至親臨終前說句再見也變得奢侈。出於防疫需要,公院禁止探病已超過半年,有患肝病老婦入院期間疑醫生開漏藥,一度昏迷,最終不治。相依大半生的八旬丈夫連妻子最後一面也見不到,留下滿腔悲憤:到底妻子因何致死?到底是否涉及人為疏忽?其實人們同樣想問:抗疫不外乎人情,為何院方連病人最後一程也拒絕讓家屬陪伴?死者孤身上路,生者抱憾終生,人間最悲,莫過於此!醫管局於今年一月廿六日開始禁止所有公院探病安排,直到六月中旬才開放十六間復康醫院的預約探病,但急症醫院則維持不准探病。本報接獲年逾八十的趙伯控訴,因為無法探病而錯過見老妻最後一面,當中可謂一字一淚。其妻多年前患上肝病,經常出入醫院,趙伯一直無悔無怨地照顧,想不到今年三月太太肚痛、發燒送到仁濟醫院,此後多番進出該院,竟成為二人陰陽永隔的轉捩點。
星島社論
新冠肺炎疫情持續肆虐,本港連續十一日新增過百宗確診病例。國家衞生健康委員會昨日公布,因應港府要求,已組建六十人的「內地核酸檢測支援隊」協助港府抗疫,支援隊隊長來自廣東省衞健委,曾擔任該省支援武漢醫療隊總指揮,而七名「先遣隊員」將於今日到港,協助實驗室相關工作。國家衞健委亦派遣由武漢市六名專家組成的「內地方艙醫院支援隊」來港,協助改裝亞洲國際博覽館作社區治療設施。特首林鄭月娥昨透露,中央政府將派遣內地檢測人員,協助本港大規模核酸檢測,並協助在本港興建一所全新的臨時醫院。新冠肺炎疫情持續肆虐,本港連續十一日新增過百宗確診病例。國家衞生健康委員會昨日公布,因應港府要求,已組建六十人的「內地核酸檢測支援隊」協助港府抗疫,支援隊隊長來自廣東省衞健委,曾擔任該省支援武漢醫療隊總指揮,而七名「先遣隊員」將於今日到港,協助實驗室相關工作。國家衞健委亦派遣由武漢市六名專家組成的「內地方艙醫院支援隊」來港,協助改裝亞洲國際博覽館作社區治療設施。特首林鄭月娥昨透露,中央政府將派遣內地檢測人員,協助本港大規模核酸檢測,並協助在本港興建一所全新的臨時醫院。

fps不穩定 在 CK Fishing釣魚頻道 Youtube 的精選貼文
首次用Facebook直播,測試一下電腦能不能承受到
發現有點少問題出現,來求助一下:
1. 開直播時,Ping數不穩定 (波幅變大了,沒直播時 Ping數1-30,但開直播時變20-50)
2. FPS不穩定,例如看到敵人出來會頓一下 (雖然開直播時,FPS都會顯示190-201;但看到敵人時或者敵人快出來時,就會變150-180,頓了一下)
3. 每場結束後,直播都會停了,然後要重新開始 (這可能是直播軟件問題......)
所以直播方面都要慢慢研究,之後就要提升一下電腦嘍...哈哈
以上問題需要向大家求助一下....

fps不穩定 在 遊戲的FPS不穩定,跪求神人幫忙。 - Mobile01 的推薦與評價
原本的配備CPU:AMD FX-4100顯示卡:6770記憶體:8G硬碟:SSD*1+HDD*2POWER:振華冰山美人600W作業系統:WINDOWS 7 64BIT跑LOL很順,FPS可以維持60以上 ... ... <看更多>
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apex 英雄幀數不穩定怎麼辦?低配置怎麼設置幀數比較穩? ... 吃配置的,很多小夥伴喜歡吧FPS幀數開啓來觀察掉幀多少 ... ... <看更多>
fps不穩定 在 [問題] FPS不穩該如何調畫質設定- 看板LoL - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
如題
目前電腦規格是
CPU:I5-11400
VGA:RTX-3060TI
顯示器:2560*1440 更新率144HZ
這樣的配備打LOL應該是完全足夠
但自從電腦上次重灌重新安裝LOL後
在會戰時FPS都會十分不穩
目前的畫質設定為
解析度2560*1440
特效全開 FPS鎖定在144張
在無邊界模式下遊戲
請問版上的先進們 是最近LOL或是Nvidia驅動有更新造成的嗎?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.159.179.79 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LoL/M.1641906952.A.9BC.html
請問該怎麼降驅動版本呢
※ 編輯: jan58912 (49.159.179.79 臺灣), 01/11/2022 21:34:28
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