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噓……
天空墨黑，厚雲沒星。手錶上指針是凌晨二時，大部分人已熟睡就寢，街上一片寂靜，黑暗滿佈街角，昏黃街燈，照得人睡意濃濃。
嗞嗞……
機器的轉動聲卻在深水埗福華街，一排關閉的鐵皮小排檔叢後，一間鋪頂上書「坤記士多」四個大字，在鐵閘縫中透出幾扇白光，聲音就從這製糕工場發出，訴說着眾人皆睡我獨醒，明碼實價的起早摸黑，辛勤的一天就從這嗞嗞作響揭開序幕。
「由晚到朝，由早到夜，循環不息，兩三點鐘起身開工磨米，做埋洗埋嘢賣埋，兩更人，收埋鋪夜晚八點幾，年中冇息休㗎！不過唔緊要，慣㗎啦！」半頭白髮的傳永祥一口沙啞地說。
傳永祥是坤記老闆和掌舵人，64歲，對這數十年如一日的辛勞已司空見慣。還有弟弟傅永康，三個協力的阿哥阿姐夥計，同時在凌晨開工，默默無語。守在四五十度高溫的火爐邊，人人揮汗如雨，各佔各崗位的忙着磨米、抽出抽入竹筲簊、提上提落重甸甸的石頭壓漿，誰也沒注意到這百忙的街外上一絲靜態。
咔嚓……
一手拉開了店面的鐵閘。時為早上七時許，深水埗地鐡站B2出口旁，這不過百呎，80年代士多的舊模樣，汽水、香煙、啤酒、土炮……，老士多的產品。然而主角是陸續放到店門當眼處的各式老糕，白糖糕砵仔糕芝麻糕紅豆糕……琳瑯滿目，吸引途人。連銷售也數十年不變。現時外面的糕都早已包裝好，這裏卻依舊即切即放磅上秤重量，再入小袋給客，這樣的動作常惹客人投訴慢。
「件糕幾重就收幾多，冇呃秤，夠均真！幾廿年都係咁，冇變過，舊時啲人冇投訴㗎！」
隨時代變遷，深水埗生活改變了，舊的事物正在消失，他仍竭力保留這裏的一點一滴。分毫不動，緊握着舊。
「我都後生過，輕佻過，試過變新，錯咗一次，唔可以再錯！」像他的白糖糕，水靈模樣，心眼兒透亮，會有點調皮。他也曾稚氣未脫，違反父旨，背叛自己，陷於迷惘，卻終歸是貼心的。還不忘父訓：「做人做生意要對得住天地良心。」
一度無心之心，使他念茲在茲，謹遵此宗旨，勤懇守着，天荒地老。縱使父已逝，精神卻長存。
父技藝恭謹以待
嗯……
閉目沉思的他，想起父親，思緒如泉湧。他祖籍順德，鄉下作為魚米之鄉，河澤廣佈，水域通達，適於稻米生長。賦予了製作米糕的創造力。選粘米、糖、水這些家常材料製成的白糖糕、砵仔糕等，是稻米變身的傑作。
看來簡單，實際上製作十分繁瑣。父親傳承的技藝，他不怠慢，淘米、浸米、磨粉、壓水、和餡、發酵、灌籠、水蒸，做足八道工序，糕才爽香可口。
滴噠滴噠……
磨米的滴水聲，回應着石頭壓印米漿滴出的米水聲，格外清脆。他將用半新舊的泰國粘米按比例混合，浸泡一晚軟了的米放進磨機，扭動水喉，米粒漸研磨成漿，奶白的水柱細細流進布袋。紮好裝滿米漿的布袋，然後抬塊大石把米漿重重壓着，待水分全部流走，壓成半乾濕的米粉糰。以壓乾的米粉糰上秤，斤両才準確。
「用磨米壓出嘅米漿嚟蒸糕，啲糕有一種膠質，特別煙韌。」他一時忙着調校不同糕點的糖水米漿，這個要加黑芝麻漿，那個要放紅豆……一時又要磨糯米粉，做煎堆、包茶果。磨米機在一邊動，他也像機器一樣，沒有一刻停下來，多磨人！
最不容易是順德獨有的白糖糕，壓成的米粉糰，加入糖水搓勻，擺放到晚上，粉糰不停發酵，晚上變「老種」，又配搭新加了糖的米粉糰去，再發酵到第二日才蒸，往而復來，日日如是。白糖糕好不好吃？還是靠發酵。米與糖水的比例怎樣？發酵時溫度如何？全靠他拌和米漿時，一雙巧手去感應。
將發了酵的米漿倒在竹箕上，拿去蒸。「蒸起咗啦！蒸起咗啦！」隨着他揭開蒸鍋，熱氣上升，夾著帶酒味的甜米香，一股複合香氣撲面而來。剛蒸好的白糖糕白嫩蓬鬆，密密的小氣孔如同蜂巢一般，光滑剔透。嘗一口，軟滑爽口，甜甜的滋味帶着剛出爐的暖意在舌尖化開，口感綿密帶韌勁，微微似米酒的香氣，意想不到的清新吸引。
家傳秘方不易來
呼……
他大力地呼出一口煙圈。這個做糕的家傳秘方，是寶貴的經驗及睿智，都是他的父輩，順德人一代代口耳相傳下來的結晶。最初，也與一口煙有關。
「我老竇叫傅坤信，戰前喺順德嘅茶樓打工學整糕，佢個師傅做嘅白糖糕爽彈細膩，點樣整？佢就教啲唔教啲。不過呢個師傅係食大煙嘅！」
食大煙，即抽鴉片，當年是合法的，很平常，但價格高昂，普通打工的吃幾遍可花掉一個月人工。他父親知師傅有煙癮，出錢請食，期望師傅上足電，會過招教他。這樣的討好非一推即就，師傅一次不教、兩次不教，直到第八次才教少許。之後不斷請食，師傅才像擠牙膏般逐少逐少地教。
「請佢食個大煙，嗰份糧畀晒佢㗎啦！老竇先慢慢學到做糕竅門！」到他父親成功獲知箇中秘訣，幾已傾盡家財，可謂得來不易。和平後，他父親就帶着這秘方，到香港打工。
做米糕養家餬口
依呀﹗依呀﹗
石磨在轉動，轉一圈就依呀一聲，昔時就是用石磨磨米做糕。「我老竇嗰時喺香港嘅油器白粥大牌檔做糕，用石磨磨米，憑學番嚟嘅秘方整出好食嘅糕，其他師傅都冇佢整得咁好，啲客咪叫我老竇不如自己出嚟做生意！」
1965年，他家住唐九樓，在十樓的天台自立做糕，山寨原始，做批發生意。「點知攞貨買嗰啲商戶客，好生意就嚟攞，唔好生意就唔攞，落雨唔嚟攞又唔找數，啲糕剩喺度唔通倒咗佢，我阿媽咪拎出街賣囉！」山不轉路轉，他母親挑起擔挑，秤兩隻竹籮，糕點放在籮上，到福華街、北河街沿街擺賣。那時小小的傅永祥，已跟着媽媽一起上街。
「老竇真係好勤力，佢一個人，用手磨米、石頭壓水、米漿溝糖水、發酵、入爐蒸，嗰時仲用燒柴，乜都一腳踢！」父親就靠這糕養活一家九口，逐漸做到有生意，坤記的雛形就是這樣形成。
窮人孩子早當家
鈴鈴鈴鈴……
鬧鐘響起，早上六點，傳永祥兒時最痛恨這聲音，他不情不願的起床來。「起身幫老竇開檔，之後七點幾返學，到下晝三四點放學返嚟，又磨米、搓糕，整呢樣整嗰樣，到夜晚九點，先去做功課……」
對一個小孩，體力及精神都往做糕去，上學沒精神，成績也越來越差。「整整下無心機讀書，升唔到班，咪冇讀，一路跟住老竇去做糕。」中二就輟學，這遺憾一度令他無法釋懷。
「人哋放學就去玩去踢波，禮拜六禮拜日去露營、去旅行。我禮拜六禮拜日都要開工，好辛苦架！做糕有咩樂趣？」他很矛盾，對做糕，嘴裏說着嫌棄，實則卻又留有美好回憶。「當年冇咁多電子產品，我細個陪老竇開檔有得食，又同其他檔口嘅細路玩，賣出啲糕，老竇賞我零用錢，幾開心㗎！」多年後憶起與父親一起賣糕的時光，苦中有樂，很寶貴，他特別珍惜！
他與父母漸漸做到生意，從街頭做上排檔，他的工資也多了。「嗰時未識諗，冇儲低！啲錢淨係愛嚟行街睇戲食飯，唔夠咪問阿爸攞囉！」
人迹渺意興闌珊
轟隆轟隆……
地鐵行走聲音劃破寧靜的深水埗，時為79年起地鐵。坤記被迫搬到南昌街的大牌檔。「因為唔就腳，完全冇生意，做糕生意差，搵唔到錢。」同期麥當勞又進軍香港，市民多了選擇，坤記漸被擠到邊緣去。生意不佳，令傅永祥更加意興闌珊。
「我都要支人工，飲茶食飯都要錢。做糕冇前景，都諗轉吓行啦！由細對住呢行咁耐真係厭㗎，邊至想做？當然唔想做！」常言做那行，厭那行。他放下了做糕，離開父母和弟弟。當時他考到的士牌，就去揸的士搵食。
當了的士司機，他才發現爭食的士愈來愈多。「的士多，分薄咗，難搵食，我覺得揸的士已經唔合時宜。」他只好回家再做糕去。
人心之花散落時
哎呀﹗
這痛楚的嘶喊，如被一拳激中喚醒做糕的初心。他離去而再回來，父親沒有責怪，但最終也要靠父母，他感覺像欠了一個情。這時父親年事已高，還交付給他打理。他有感傳統磨米、壓漿、發酵，花工夫又費時，生產能力低。適逢工場拆樓，沒地方磨米，他打出如意算盤來。「新時代講求快，可以用現成嘅粘米粉，節省咗磨米艱辛嘅過程，慳番唔少成本。」
有不待風吹而自行散落者，人心之花是也。人心搖蕩、人性明暗，有跡可循卻難以理解。他騙得了自己，卻瞞不到客人，有些熟客吃過，覺得不是死實實，便是散收收，味道不同了。當他面前，把糕丟進垃圾桶，這恍如大力地摑了他一記耳光﹗「我好唔開心！」
客人騙不了，一個個離去，不單虧本，父親打下來的江山招牌也搖搖欲墜。他痛過，才領會，才醒覺。「老竇曾經同我講，做生意最緊要老實，對得住啲客，如果啲嘢唔得賣畀人，等於呃人。」
痛定思痛，自此，他堅持用傳統方法，磨米蒸糕，慢慢把客挽回來。
兵戎相見終告捷
傾哐！傾哐……
電視機傳來武俠劇的刀劍聲，短兵相接，仿如與同行舞刀弄劍的惡鬥……八十年代，大牌檔人稀少，父母接受他的提議，到較多人流的福華街租鋪，他可以邊看着電視邊賣糕。
如今他不辭勞苦，店仍維持磨米做糕，果然吸客，生意滔滔。那時深水埗有不少經營糕點的行家，見其客人川流不息，不免見獵心喜。某行家到來請教，叫他傳授做糕訣竅。「老竇當年都千辛萬苦先學識，而家問一問就要教你，有冇咁便宜嘅事？況且你又喺深水埗做糕，教咗你，咪搶自己嘅生意？傻㗎！」
他拒絕了，於是行家心生一計，急遽地將其租鋪買下。「佢買咗間舖，繼續租畀我哋，遲遲唔收，等我做旺咗佢先至要返，到時接收晒我啲客，賣佢嘅糕。」
他被擺了一道，但對方有鋪佔了優勢。他覺得租鋪不是長遠計，立意要父親買鋪。機緣下他們買到隔鄰的店，即現址的角落鋪，於是搬到鄰店繼續賣糕。行家業主收回原店，賣同樣的糕品，兩家並列打對台。「大家爭，佢鬥平，佢賣五蚊三件，我一件三個半。啲客嚟買，話我貴，但一樣幫襯，因為我嘅糕好食過佢。」
對家乏人光顧，大拍烏蠅，結果結了業。「以前一直覺得老竇嘅手藝好平常，而家我知道係寶。」他深深感到做糕秘方的強悍和魅惑力，亦全憑這贏了漂亮一仗。
仍不敢須臾或忘
啪啪啪啪……
掌聲響起，在百般磨難過後﹗97年金融風暴後生意轉淡，他想到增加產品提升銷售。「試過加整老婆餅、合桃酥，同芝麻糕、紅豆糕、馬蹄糕。啲客都係鍾意食用磨米做嘅糕，麵粉做嘅老婆餅冇得留低，磨米嘅紅豆糕同芝麻糕都賣得，就繼續賣到而家。」
他將芝麻磨粉混合米漿倒進盤內，先蒸熟第一層，然後第二層、第三層，如此類推，蒸到第九層，做出芝麻糕。入口綿細軟滑，慢慢化開，不甜膩，飄散出芝麻香氣，細嚼還能感覺到點點的黑芝麻末，滿嘴生香。內裏沿用父親的磨米米漿，糕身特別柔韌有米香。
03年，《飲食男女》報道坤記，指明香港製造。「由嗰時開始旺，生意幾倍咁升。到15年攞米芝蓮推介，多咗好多外國遊客慕名嚟幫襯。」
店子紅了，親友都建議他擴大工場、增加產量。「要快就要機器生產，就冇咗手做嘅味道。」用手做糕，時間有所局限，快不得，產量不多，如白糖糕一天最多二十多底，砵仔糕一天只一千幾百碗。他斷然回絕。
「唔會大量生產！我一定唔會再犯錯！」他絕不容犯下些許錯，縱使別人不追究，自己卻不敢須臾或忘。堅持遵循父法，不粗製濫造。09年父親因年邁身故。「我會盡自己能力細心做糕。咁樣做係為咗品質，亦係為咗啲客。更大嘅意義，係為咗阿爸。」他回憶中的父親，為人正直，扛起家庭和事業，勤懇堅忍，從未埋怨過辛苦。做人忠誠，對客童叟無欺，因而儲落大批熟客。
入夜，他開啟門口射燈，照着坤記的招牌，淡淡的糕香，歷五十年而不散，讓人念念不忘，有燈就有人，延續父親的精神。
撰文：孟惠良
攝影：關永浩
坤記糕品專家
地址：深水埗福華街115-117號北河商場地下十號鋪
電話：2360 0328
營業時間：7:30am-8pm
詳情： http://bit.ly/2QLfzLk
時常想像七老八十那些年，日子是怎樣過。會如這清晨行人道上，衣衫襤褸的老漢；抑或如斑馬線上，推着紙皮車過馬路的老婦？或許運氣好一些，可如被一個年輕小伙子攙扶着步進茶樓的婆婆；又或如眼前正步出茶樓門口，恩愛的老夫婦。這對老夫婦沒有手牽手，老爺爺姍姍地走在前頭，老婆婆則緊隨在後，婆婆雖然落後，但從步履間可見她的腳力較好，然而，她選擇默默地守護在老伴身後。追隨二人的身影，終於來到一座米色建築物前，抬頭一看，是九龍城街市。
二人有默契地沿着電梯直上二樓，轉彎來到一個檔口前，不少迎面而來的途人都親切地打着招呼。如果是九龍城的老街坊，必定認識老爺爺，他有一個稱號——「蛋王」，人人喚他「錦叔」；老婆婆就是「錦嫂」。二人如此相依，說是愛情故事，倒不如說是一份情義，就如悉心孵化出的雞蛋，破殼時傾湧而出。
行行出狀元
這是多麼恆常的一天。夫婦二人七時正就會到附近茶樓飲茶，八時正回到檔口準備開檔功夫。檔口由數個鋪位連成，燈一亮，上方掛着「錦記蛋莊」的老舊招牌醒目起來。錦嫂先將最外圍的乾貨填滿，先是米油鹽糖這些日用品，整齊堆疊於層架內。然後是上方的香料及豆類，以透明小袋包裹着，香料有丁香﹑桂皮﹑花椒﹑草果等；豆類則有西米﹑薏米﹑花面豆﹑鷹嘴豆等，種類繁多，但都有條理地分門別類，寫好標籤價錢掛好。拐個小彎，上方掛的是較為值錢的山珍海味，有花膠﹑海帶﹑沙爆魚肚等，接着，她又走到中央的雪櫃前，將蓋面的布打開，裏頭有螺頭﹑蠔豉﹑生曬蝦乾﹑鮑魚等。更珍貴的，他們有三十年的老陳皮賣，而且價錢相宜，多是識貨之人才懂門路。檔口幾乎整理好了，此時，方見錦叔緩緩地把一盤盤的雞蛋推出來。雞蛋，當然是小店的鎮店之寶。所謂行行出狀元，錦叔亦因為對雞蛋相當有研究，而有了「蛋王」的稱號。
現時，檔口只賣三款雞蛋。第一款是內地的湖北蛋。優點是體積較大，蛋黃帶甜。缺點則是運送時間較長，而且內地運送期間的保存較惡劣，導致質素參差；第二款是歐洲蛋，西班牙出產，算是歐洲當中最便宜的雞蛋，蛋殼色澤偏深，體積較小，但勝在運送時，用貨櫃雪藏運來，所以較少壞蛋出現。雖然雪藏過的雞蛋味道比較遜色，但西班牙蛋蛋殼較厚，所以保存得較好，仍能保留蛋味；第三款則是香港蛋，元朗出產，他表示香港蛋不是任何地方可以買到，坊間不少都是騙人，用大陸蛋假裝，就連錦叔都被人告過兩次，指其賣假蛋，現在網絡都仍然在流傳，他有點勞氣地拿出一張證書，上面標明了雞蛋的出處：「你睇吓呢張證書，你話邊有得假呢？」如此多人掛羊頭賣狗肉，此蛋必定是好蛋。他解釋本地的雞場，現在只餵飼粟米，不會餵飼廚餘，所以煮出來的雞蛋較香較滑，而且較安全，只是價錢貴一點，賣三元一隻。
然則，如何分辨雞蛋的好與壞？錦叔托托眼鏡，得意地道：「我好多嘢都知，已經達到神化，一睇隻蛋表面就知好唔好。」至於門外漢，則要先從「買」入手。一般方法就是照燈，照燈能看到蛋黃有沒有黏殼及散黃，因為黏殼就會有細菌，變成黑色，所以雞蛋在燈光下要晶瑩剔透；此外，有部分商家為了賺錢，會照樣出售受精蛋，受精蛋煮熟後會呈一半水，一半實肉狀態，不能進食。故此照燈時要留意蛋黃有沒有紅筋，有紅線的話就是受精蛋。再來就是聽聲，拿起雞蛋輕晃，如果有「噗噗」聲，就叫響殼，代表雞蛋暗藏裂縫。煮雞蛋時，主要看打出來的蛋黃是否好看完整，以及蛋白是否清澈夠膠，他舉例指，現時泰國蛋的質素很差，因為那邊天氣較熱，雞喝水比較多，蛋液就會較稀，一旦壞了甚至會變水。
此外，很多人關心蛋黃是否偏紅，以為偏紅代表靚蛋，但原來蛋黃偏紅是人工造成，因為加了蕃紅粉，他謂：「最初嘅蛋全部都係白蛋黃，後來有人教佢哋養雞時用紅粉餵雞，蛋黃就變成紅色啦。」故此，靚蛋與否，跟蛋黃是否偏紅無關。他強調，買回家的雞蛋不要放在雪櫃門，因為一開一關﹑一冷一熱就會令雞蛋變壞，保存得當的話，雞蛋放在雪櫃一個月也沒有問題。放好了最後一盤雞蛋，已經將近九時，小店正式營業。
情義我心知
開檔後，錦叔反倒清閒，老人家都愛講舊陣時，難得有人當聽筒，他便滔滔說起。
錦記在一九五五年至五六年開業，至今已經七十年，養了錦叔一輩子。他猶記得自己仍是小伙子時，就已經跟着母親穿梭於街市間。媽媽在日軍攻打香港前是當小販的，當時窮苦人家有臘味就賣臘味，過年就賣糖果餅乾，他讀書時已經幫忙擔雞蛋出來賣，每晚都做到凌晨兩三點，幾兄弟姊妹從小做到大都是這樣做。然而，大哥卻爛賭成性，欠下了一屁股債，家人把家當都拿來填數，當時仍在讀中學的錦叔，沒有錢買貨到街市上賣，於是就去找一些相熟的買手求助：「佢哋聽完就話得啦，我幫你，我畀雞蛋你賣，冇錢找數我哋幫你承擔！嗰個年代啲人好講義氣。」做習慣了就繼續做，於是，他開始了全職賣雞蛋的生涯。先是在九龍城的臨時街市租個小位置擺賣，黃大仙的居民﹑九龍城寨的人都跑來買雞蛋，當時生意最好，而且周圍都有雞蛋檔，很多人見沒甚麼好賣就賣雞蛋。後來新街市落成，他就搬入現時的鋪位，上街市至今剛好三十一年。
賣雞蛋看似簡單，但其實很多問題要面對。一來，因為需要存貨空間，要有很大地方才做到，租金及人工卻愈來愈貴；二來，買賣雞蛋風險高，譬如入貨十箱雞蛋，當中可能有一箱是壞蛋，供應商不會退貨或退款，虧款要自己承擔，加上現時的人要求高，人人都知道衛生二字，不同以前隨便有得吃就好，爛了的雞蛋都有人買，他笑言：「有人食臭蛋架！仲叫我唔好掉留畀佢，真㗎！其實炒熟食冇事，反而更易消化。」；三來，雜費重了，放雞蛋的紙卡，現在要三毫子一個；至於最艱難的，就是沒有來貨，以前大陸沒有貨來的話，香港就沒有雞蛋賣，所以要靠賣家的眼光，錦叔自豪地表示，自己確是比人勝一籌，他去買貨時，其他買手都會找上他，問今日環境如何，倘若看時勢不太好，就要多入貨。如此愈做愈難，他也唏噓表示這一行站不住腳，多數行家都做不住而倒閉了。至於他可以屹立至今的原因，就是信譽。就如有禽流感時，蛋檔理應第一個遭殃，其他檔口都做不住，他反而生意更好：「人哋話我賣好貨，相信我，靠唔靠得住，有人知道嘅。」成功之人，在於願意扶持別人。
錦叔於街市有他的江湖地位，因為他是一個相當重情的人。他直言，太好生意他也不想，不能佔盡街市的所有客人，寧願自己虧一點，讓人家也賺一點，他豪氣地說：「原本賣菜唔可以賣雞蛋，應該屬於樓上乾貨區，但人哋都係搵食啫，我冇理由倒人哋米啊？冇咁自私嘅，我咪扮睇唔到囉！我就係咁樣做人。」或許早已接受只有辛苦，沒有發達的事實，對於錢財，他不是太緊張，但求賺夠養活兒女，一家平安就好了。
他一輩子，這是這樣為家庭﹑為別人。想起自己最困難的時候，就是要背起整頭家。這就由認識錦嫂開始。二人未結婚時，錦嫂在旁邊的菜檔賣菜，二人如此認識而相戀到結婚。當時女方的父母相繼離世，留下兩個弟妹要她照顧，錦叔於是也擔起她的家，供養他的弟妹，更拚命地工作，早上六時起床，一直做到凌晨五時回家睡一會，又回來工作。回想起來，他不禁嘆聲辛苦，需要很大的能力才做到：「而家唔得啦，八十九歲啦！」只是，凡事有借就有還，舊債他扛起了，於是得了肺癌，電療了十次，氣喘﹑精神沒有年輕時好。他說，是因果。他不是相信鬼神，而是信人緣，所以除了日捱夜捱外，也忙於交際應酬，畢竟做街市生意，人家不打擾你，除非當你是兄弟。應酬多，街市佬煙酒不斷，老來還是要承擔其果。他調侃現時還能走路，不用柺杖已經很好。只是，捨不得退休。做慣了捨不得熟客，多年感情，大家又常常聊天過日辰，令他覺得還有一點生存活力，不做了會寂寞。然而，四個兒女都不肯接手，他開口：「能夠做幾多就做幾多啦，應該仲做多一兩年啦，九十一二歲已經頂盡啦，冇啦，等死咋嘛。」
說起死亡，他也不畏懼，他說，人都規定了一個時期，一雞死一雞鳴，這屬必然。那時候，他也就功成身退。
採訪：黃寶琳
攝影：胡浩賢
錦記蛋莊
地址：九龍城衙前圍道100號市政大廈1259號鋪
電話﹕2382 2637
營業時間：星期一至五7:30am-7:30pm
《豬年舖市十大預測》
好多人問我舖市來年掂唔掂， 我話真係睇你間舖喺邊度喎。 睇襯報紙，一邊就話銅鑼灣邊道邊道劈租一半， 零售市道點差點差咁，但另一邊政府嘅差餉物業估價署嘅私人零售物業售價指數， 依家香港整體舖價其實係不斷創緊歷史新高㗎喎。
咁其實來年咪舖會跑贏，咪舖會跑輸呢? 以下係我嚟緊豬年對舖市嘅十大預測。
(1) 北邊跑贏，南邊跑輸。 好似我依企係呢道香港最南面嘅赤柱，呢道出名鬼佬多， 但依家個個expat無錢洗，housing budget cut 晒，嗰頭近廿年又無新嘅大型屋苑落成， 舖價嚟緊㗎梗係跑輸啦。 飲食段都好啲，零售段，租金都跌咗一半呀!
我後面呢間香港最南嘅赤柱大街19至21號最近有間双舖成交咗1600萬，門闊近三十呎， 一開二即係每間800萬，夠曬平。點解咁平? 因為個個商戶係嗰度叫苦連天， 自由行、高鐵、港珠澳大橋，全部益唔到嗰度。
依家香港始終消費北移， 新基建、新市鎮、新增人口全部集中喺北邊。 規劃署嘅人口分佈推算報告書都有寫， 2018年至2026年期間， 新界人口會增加超過四十四萬， 佔全港人口55%。 反而港島人口會減少十萬， 將會只佔15%。 加上大陸嘅來港中低檔消費增加， 下下過海又太遠， 香港北邊，即係屯門，元朗，荃灣梗係睇高一線啦。每年加租5-10％啦。
(2) 飲食跑贏，零售跑輸。前排葵涌廣場一樓有兩間舖同一時間賣出， 大家都差不多同一時間買入。一間賺錢，另一間就蝕大本，同一廣場，同一層樓，同一時間，大家都係舖，點解天同地呢? 望真啲，前者60B舖，2012年以960萬買入，持貨5年後，1100萬沽出，賺百四萬。該舖係間小食店。後者1086號舖，則2012年曾經以545萬易手，一樣5年後沽出，不過只係賣咗360萬，蝕咗百二萬。間舖係賣衫賣褲嗰啲零售店。 嚟緊豬年舖市趨勢都會係咁，飲食嘅，服務型嘅，體驗式嘅繼續會旺，因為互聯網代替唔到。其他零售， 難免 繼續會俾網店捱打， 後生仔女依家始終行街買嘢少咗。
(3) 舊舖跑贏，新舖跑輸。 價舖就好似一條 J Curve 咁， 新落成嘅舖值錢啲， 由於風火水電煤都比較齊， 手尾又唔使跟咁多，發展商一般叫價都高啲。 但隨著間舖越來越舊，最唔值錢嘅時候就係三十零年嘅舖， 設備開始殘舊，但重建又太早。 隨時間舖越嚟越舊，超過50年的話，就好似一條J Curve 嘅尾一樣價錢標咗上去， 因為重建潛力大增。
好似我呢度紅磡山谷道17-21號咁， 鬼影都冇隻，但後面每間舖上年就畀發展商收咗三千幾萬， 如果唔係因為收購? 市值最多一千萬，無人要! 相反， 佐敦上海街62最近有個新盤落成, AVA 62, 下面間舖第一手係2015年以2308萬買入， 只係持貨3年， 啱啱竟然以1400萬沽出， 連手續費蝕過千萬。 因此嚟緊豬年我相信都係繼續舊舖跑贏，新舖跑輸。
(4) 濕貨跑贏，乾貨跑輸。 濕貨一般係比較消耗性嘅， 賣菜賣魚賣肉賣水果， 地方通常都係濕糴糴， 但日日都要買，貪新鮮。 我後面屯門啟民徑呢間菜檔就前排賣咗八千九百萬，今時今日呢啲舖頭全部跑贏， 次次續租都加十幾廿個％。 乾貨就難搞啲，佢哋一般都係比較耐用性嘅， 鐘錶珠寶衫褲鞋襪手機相機家電梳化， 依家啲嘢太襟啦， 除非啲客要好貼潮流， 一般流轉量都減少咗。 我後面呢間中環皇后大道中29號嘅Swatch, 幾年前本來租金係每月250萬， 依家就無咗接近一半。
(5) 民生位跑贏，核心位跑輸。 民生即係樓上樓下、附近居民幫襯， 半山、北角、觀塘、荃灣、大埔等， 核心即係遠到非洲啲人嚟香港都會經過， 即係銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角等。 民生會跑贏， 唔係因為核心唔好。而係因為核心區喺2013/14年間，自由行消費巔峰嘅時候升過龍， 依家仲要多一兩年時間回復現實。 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂! 滅亡咗，都要時間復活啦!
好似係我後面呢道羅素街同波斯富街大單邊嘅太子珠寶鐘錶， 2013年續約嘅時候曾經租金由80萬大幅跳到上去290萬， 全港加租幅度有史以嚟最大，但係2017年就減租四成至180萬， 180萬比起80萬仲係高一大截，嚟緊我相信仲有得減。
相反， 民生位近年一直都係追落後， 每次續租都陰下陰下加十零廿個percent。 唔怪得知，民生舖嘅大業主領展，佢嘅股價差唔多日日創新高啦。
其他預測? 仲有 (6) 細碼舖跑贏大碼舖， (7) 大眾化舖跑贏奢侈品舖，(8) 內街闊巷舖跑贏大街大道舖，(9) 建材舖跑贏傢俬舖，(10) 街舖跑贏樓上舖等等等等， 數唔曬。
當然，價錢可以解決所有問題。 即使間舖以上十樣全部唔中，唔通平到差唔多送俾你，你都唔要咩。 總之，豬年跟足以上十大預測去買舖租舖， 行多啲，睇多啲， 我相信你隻豬會行運，好快識飛天啦。
