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191124中天+民視 誤踩住3地雷遭檢舉 松江路巷弄爆撤店潮
影片網址→https://youtu.be/Al5Okxfc5Pm

【中天記者/萬紹安、陳子芬；民視記者/徐紹芸、黃啟豪】

《中天》

新鮮研磨、醇濃咖啡上桌這間咖啡甜點店在台北市松江商圈經營了1年多，累積不少人氣，但現在卻被要求要限期搬家。

業者阮先生：「三條街的業者都收到都發局限期改善的公文。」

拿出北市府的公文，上頭要求限期改善，否則就要開罰，原來店家開設的地點是在住三區，根據台北市都發局規定住三區營業使用規範，至少要8米寬以上的巷弄才能開店營業，但這區域巷弄只有6米寬，餐飲相關是不能營業的，也因此松江商圈最近開始出現搬店潮。

包括文青型《任意門咖啡》已經全部搬空，知名法式料理餐廳《三賀家》預計將在12月20號關門搬家，除了這幾間之外，至少還有6家以上的餐廳也打算要移店，他們都是開在松江路259巷、錦州街242巷和民生東路二段147巷6弄和12弄之間，都是屬於6米寬的巷弄，依法不得作為餐飲業使用。

房仲業者/陳泰源 表示：「這一次松江路的狀況是固定幾位檢舉達人，當時師大夜市的商圈是法規還沒有那麼健全、如雨後春筍般整個往外擴散。」

誤觸住3區開業限制的案例不少，之前就是師大商圈雲和街一帶巷弄中的餐飲小店，也因為周圍住戶抗議檢舉被迫退出商圈，也使得師大商圈沒落，房仲提醒，不少年輕人喜歡在巷弄裡開設咖啡廳、輕食或特色小吃等，但在開店選址之前，一定要搞懂相關法規限制，以免開了店才發現踩到地雷。

《民視》

新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019B24F01M1

台北商圈又出現師大夜市翻版了嗎？近期在行天宮週邊巷弄內的餐廳，許多業者都接到住戶多次檢舉，因為這裡屬於住三區，巷弄不足8米寬，依法是不能開店營業，因此業者被檢舉後，無奈只好選擇搬遷，但撤出的店家越來越多，也讓附近商圈的生活機能受影響。

記者/徐紹芸：「位在台北市松江路巷弄的法式料理餐廳，因為店面設在不到8米寬巷弄，多次遭到住戶檢舉。業者無奈，在臉書宣布 營業到12月底就要熄燈。」

再往隔壁條巷子走，落地玻璃櫥窗，貼上紅色招租字樣，這間店面原先是家咖啡廳，10月底也熄燈了，松江路巷弄近期許多餐廳都收到檢舉公文，範圍從松江路259巷到錦州街，還有民生東路二段巷弄，因為這些巷道寬度不足6米，店面依法不能做為餐飲使用。

面對附近居民的壓力，不少店面選擇搬遷，不過其實市府早有放寬標準，只要在2013年7月前完成營業登記的，能暫緩處罰，但之後才開的，除了處6到30萬元罰鍰，也將勒令拆除改建或是停止使用、恢復原狀。

房仲業者陳泰源表示：「一樓的店面跟二樓以上的住家，彼此之前長期的衝突，因為店面價值越高，住宅的價值就越低，住宅區有很多的規定，還有就是店家一定要做好敦親睦鄰。」

根據住三區規定，只要符合8米寬巷道，美容美髮、洗衣店甚至泡沫紅茶或是咖啡廳都能開，但樓地板面積得在150平方公尺內，換算大約40多坪，但不到8米寬的巷弄無法開店，現在業者被迫撤出商圈，恐怕也讓住宅便利性大受影響。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/11/191124-3.html

捷運行天宮站周邊多家巷弄餐廳傳出暫停營業，引發外界關注。房仲表示，因這些餐廳位於道路未達8米的住三區，依法不得營業，有人不斷檢舉，店家被迫搬遷。

#行天宮 #餐廳 #搬店潮

生意依然暢旺並不表示可以有效漲價。因此老店若無法充分反應成本上升，則當邊際租值降為零時，店主就要面對上頭租值是否可以回收的現實。

若無法回收，結束營業就會是理性選擇。

另一方面，怪罪房東漲房租者往往有兩個錯誤而不自知：

1. 任何生產供給活動都有多種生產要素必須在市場上競價，價高者得；房租不過是其中一種。

反之，因為資訊費用的侷限下，房東漲租多半出於猜測（即便四處打探過，依然存在猜測成分）。當資訊費用夠高，我們就會看到一堆有行無市、無人聞問的待租店面，這是市場對房東的懲罰。

我們不禁要問：a. 若要管制房租，那是不是每一種生產要素價格都也來管制？推到盡這不就是共產制度？ b. 既然其他生產要素可以由市價決定，為何房租不行？要注意，房租在某些行業並非佔最高成本比例喔。

2. 這類人多半主張要漲自己工資，但其他東西都不准漲。如果人力這個生產要素可以漲價，為何他者不可？反之，當人力普遍性漲價後，他者有可能不漲嗎？

PS 上面論述並未包含「貨幣」這個因子。請參見Jack大神有關Milton Friedman的論述。

【貨幣看房市，房市看房租】

包含新聞中的新都理，最近出現一連串的「經典名店租約到期搬店潮」，引起熱烈討論。

眾矢之的是「房租」，我讀到的聲音有三類：

1. 房東又再漲房租？貪婪！

2. 政府不給力...無能！

3. 營運不善啊...該淘汰啦！


三者都符合邏輯，但三者也都只是其中一個面向。不直覺地單一角度解釋可能如下：

1. 房東又再漲房租？貪婪！
—> 供需法則：個人逐利為目標，漲價仍租的出去，可漲；漲價沒人租，自己能承擔，可不租。


2. 政府不給力...無能！
—> 經濟整體不給力：民間消費下降 or 原物料成本提高、水電費成本提高或勞工成本提高，因此不堪房租再漲。


3. 營運不善啊...該淘汰啦！
—> 如何市場供需原則，你租不下去，有人可以租，所以你確實不行，只好換人啦。


上面三點的本質是兩個基本面：市場與營運。


接下來我們換一個面向看：貨幣。




#從貨幣看房市
Milton Friedman這麼說過：「通脹是貨幣現象。」

同理，從某種意義上來看，債券、股票和「房地產」等資產的價格上漲，也可以說是一種「貨幣現象」，而從貨幣到房市到房租的簡易邏輯如下：

1. 基於樂觀預期，資本流入房市，在供給成長有限的情況下，造成需求提高，交易價格持續攀升。

2. 這在土地狹小、獨特性越來越強、稀有性越來越高的台北市，特別可以表現。

3. 而一個每個人都知道的消息：「打房之下，台灣房地產不振。」

4. 也因此，本來會投入房市的資本，在投資標的物有限的情況下，紛紛允入股市與各類民間投資等標的物裡。

5. 股市的瘋漲，這是其中一個面向；而越來越多人投入餐飲或其他創業項目，則是另一個面向。

6. 而投入餐飲或B2C項目投資的人，鮮少有人會購屋做生意，多半承租。

7. 而在這群資本更為厚實的資金注入店面承租市場後，基於供需原理，越黃金的店面、租金持續攀升是合理的現象。

8. 反之，由於租金上漲，則進一步排擠了租金對營運成本佔比太高的商家。


這是另一個面向：「貨幣看房市，房市看房租。」


房租漲，別單怪屋主、政府，是有邏輯的。


然而，如果要談房租漲價時，不同店家的營運困境，就複雜多了。

舉例說明如下。




#成本看店家
一個侷限條件的設定：這幾家不堪租金的店家，他們的生意依然暢旺。

店家成本有哪幾樣呢？
1. 租金：房租
2. 人力：薪資與福利
3. 原物料：成本及損耗
4. 水電：每月水電費用
5. 維修：固定裝修成本
6. 行銷：線上及線下行銷
7. 稅：營所稅
8. 其他


房租部分是這次的眾矢之的，然而我們可以看一下各項費用是否有增加？

2. 人力：最低工資逐步調升，目前是22K，據說即將調整到23K
https://www.mol.gov.tw/topic/3067/5990/13171/19154/

3. 原物料：消費者物價指數逐年提高
https://www1.stat.gov.tw/point.asp?index=2

4.5.6.7.8.水電相對平穩維修，行銷費用差異大，稅則是統一條件、印象中變化不大，所以排除。


因此，除了房租，造成成本上升、可能影響營運的因素還包含：人力成本和原物料。


而回到侷限條件的設定：「這幾家不堪租金的店家，他們的生意依然暢旺。」

如果生意依然暢旺，那讓這些經典老店成本不堪負荷的原因就有三：「房租、人力與原物料。」孰輕孰重，端視每家店不同的成本結構。



反之，如果改變侷限條件為：這幾家不堪租金的店家，他們的生意「不若以往」。

這就可以個案分析：
是整體消費下降？
還是店家對顧客的吸引力不足、所以不堪負荷？
亦或是本身成本結構管控失調、兼營不善的結果？

可能性太多，難以一言以蔽之。




#最後
「店面的位置最重要。」這是仿間常聽到的話，而店面租金成本也確實是大宗。

而回到「租金為什麼會漲」的課題，除了常見的「房東又再漲房租？貪婪！」、「政府不給力...無能！」和「營運不善啊...該淘汰啦！」之外，於此提供第四種解釋，名為：


「貨幣看房市，房市看房租。」


以上不代表絕對正確的單一邏輯，而是提供不同面向與層面的思考點，避免單一歸因的謬誤。

僅供參考。

191124中天+民視 誤踩住3地雷遭檢舉 松江路巷弄爆撤店潮
影片網址→https://youtu.be/Al5Okxfc5Pm

【中天記者/萬紹安、陳子芬；民視記者/徐紹芸、黃啟豪】

《中天》

新鮮研磨、醇濃咖啡上桌這間咖啡甜點店在台北市松江商圈經營了1年多，累積不少人氣，但現在卻被要求要限期搬家。

業者阮先生：「三條街的業者都收到都發局限期改善的公文。」

拿出北市府的公文，上頭要求限期改善，否則就要開罰，原來店家開設的地點是在住三區，根據台北市都發局規定住三區營業使用規範，至少要8米寬以上的巷弄才能開店營業，但這區域巷弄只有6米寬，餐飲相關是不能營業的，也因此松江商圈最近開始出現搬店潮。

包括文青型《任意門咖啡》已經全部搬空，知名法式料理餐廳《三賀家》預計將在12月20號關門搬家，除了這幾間之外，至少還有6家以上的餐廳也打算要移店，他們都是開在松江路259巷、錦州街242巷和民生東路二段147巷6弄和12弄之間，都是屬於6米寬的巷弄，依法不得作為餐飲業使用。

房仲業者/陳泰源 表示：「這一次松江路的狀況是固定幾位檢舉達人，當時師大夜市的商圈是法規還沒有那麼健全、如雨後春筍般整個往外擴散。」

誤觸住3區開業限制的案例不少，之前就是師大商圈雲和街一帶巷弄中的餐飲小店，也因為周圍住戶抗議檢舉被迫退出商圈，也使得師大商圈沒落，房仲提醒，不少年輕人喜歡在巷弄裡開設咖啡廳、輕食或特色小吃等，但在開店選址之前，一定要搞懂相關法規限制，以免開了店才發現踩到地雷。

《民視》

新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019B24F01M1

台北商圈又出現師大夜市翻版了嗎？近期在行天宮週邊巷弄內的餐廳，許多業者都接到住戶多次檢舉，因為這裡屬於住三區，巷弄不足8米寬，依法是不能開店營業，因此業者被檢舉後，無奈只好選擇搬遷，但撤出的店家越來越多，也讓附近商圈的生活機能受影響。

記者/徐紹芸：「位在台北市松江路巷弄的法式料理餐廳，因為店面設在不到8米寬巷弄，多次遭到住戶檢舉。業者無奈，在臉書宣布 營業到12月底就要熄燈。」

再往隔壁條巷子走，落地玻璃櫥窗，貼上紅色招租字樣，這間店面原先是家咖啡廳，10月底也熄燈了，松江路巷弄近期許多餐廳都收到檢舉公文，範圍從松江路259巷到錦州街，還有民生東路二段巷弄，因為這些巷道寬度不足6米，店面依法不能做為餐飲使用。

面對附近居民的壓力，不少店面選擇搬遷，不過其實市府早有放寬標準，只要在2013年7月前完成營業登記的，能暫緩處罰，但之後才開的，除了處6到30萬元罰鍰，也將勒令拆除改建或是停止使用、恢復原狀。

房仲業者陳泰源表示：「一樓的店面跟二樓以上的住家，彼此之前長期的衝突，因為店面價值越高，住宅的價值就越低，住宅區有很多的規定，還有就是店家一定要做好敦親睦鄰。」

根據住三區規定，只要符合8米寬巷道，美容美髮、洗衣店甚至泡沫紅茶或是咖啡廳都能開，但樓地板面積得在150平方公尺內，換算大約40多坪，但不到8米寬的巷弄無法開店，現在業者被迫撤出商圈，恐怕也讓住宅便利性大受影響。

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