大家好,我是周易老師。最近在拜讀學者的文獻時,發現張天一老師的文章裡有提到一個我蠻感興趣,但以前沒有想過的問題:行為人未經持有人同意,拿取該持有人的現金,但目的是為了清償該人對第三人的債務,此時行為人主觀上是否仍具有不法所有意圖?如果欠缺不法所有意圖,就不會構成竊盜罪。
老師以【臺灣高等法院109年度上易字第1354號刑事判決】當成討論素材,相關內容引述如下:
按刑法竊盜罪之構成要件,除行為人有竊取他人動產之客觀行為外,尚須主觀上係本於為自己或第三人不法所有之意圖,始克當之;是否有被害財產權移動之竊取他人財物之行為,在外觀上顯而易見,但 #行為人主觀上是否有為自己或第三人不法所有之竊盜意圖,#則隱藏於行為者內心之中,#自應從被害者與行為人之關係,#行為人是否有管理事務之職責、#權限及財產權物體移動之原因、#事實,#是否造成被害者財產上實質損害等客觀具體情狀一一檢視詳審細究而判斷之。是被告於上揭時、地自行拿取告訴人藏放在房間天花板夾層之現金200萬元時,其主觀上究否基於為自己不法所有之意圖,攸關被告所為是否應評價為竊盜犯行。
然證人李姵瑩於警詢、原審審理時均證稱:被告之前幫告訴人管理公司,因為被告把錢交給外遇對象管理,不拿錢回家繳貸款,被告也幫告訴人繳納位於臺北市中山區農安街住處之房屋貸款;100年間,被告曾告知從告訴人處拿回一筆錢,因為告訴人先前向保險公司辦理保單質押借款,伊與被告討論後,決定先把貸款利息較高之保單質借清償,剩餘拿去清償房屋貸款,有保單借款的清償證明;伊是房屋貸款的連帶保證人,每月要清償10幾萬元,常詢問被告有無足夠金錢繳納房貸,因此知道房屋貸款都是被告在處理等語明確(見原審易字卷第215頁至第216頁、第218頁至第219頁、第222頁);證人李嘉洋於警詢、偵訊、原審審理時均證稱:100年2、3月間,曾與被告一同進入告訴人位於臺北市中山區林森北路310巷40號6樓之4住處,並在房間天花板夾層內發現以透明塑膠袋包裝之現金數百萬元;隔2、3日,被告說她將錢全部拿走,並代為清償其積欠南山人壽公司30幾萬元貸款等語(見偵卷第64頁、第112頁,原審易字卷第134頁至第136頁),且於原審審理時明確證稱:被告確有幫其繳清積欠南山人壽公司欠款等語(見原審易字卷第136頁)。此外,有被告提出之國泰世華銀行存摺內頁、新光人壽保險股份有限公司終身壽險保險單暨保單借款專用批註單(被保險人為告訴人、受益人為告訴人及被告)、南山人壽保險股份有限公司保單首頁暨還款收據2份(要保人分係告訴人、李嘉洋)、南山人壽保險股份有限公司108年10月7日(108)南壽保單字第C1971號函存卷可佐(見偵卷第147頁至第159頁,原審易字卷第75頁)。綜上,足認被告自告訴人住處拿取現金200萬元後,係用於 #清償告訴人及其子李嘉洋積欠之保單借款、#房屋貸款等途,#尚非全供其個人使用;被告固於89年5月30日與告訴人辦理離婚登記,然 #其仍持續為告訴人管理公司、#繳納房屋貸款 等情,已如前述,縱不具夫妻間代理之權限,無法排除被告拿取告訴人款項時,#主觀上係出於維護告訴人之保險契約、#財產(房屋)#利益而代為清償、#繳納欠款之可能,難認被告拿取上開現金200萬元時,主觀上必存有為自己或第三人不法所有之竊盜意圖。
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由於不法所有意圖係藏於行為人的內心,必須綜合判斷才能知道。但要如何判斷?本判決明確提出了幾個指標:
①被害者與行為人之關係
②行為人是否有管理事務之職責、權限
③財產權物體移動之原因、事實
④是否造成被害者財產上實質損害
本判決在進行涵攝時,認為:被告與告訴人之間曾有婚姻關係(對應前述①);被告仍持續為告訴人管理公司、繳納房屋貸款(對應前述②、③);此外,如果是清償告訴人的欠款,也不會造成告訴人受到實質損害(對應前述④)。因此,二審法院推翻原審法院的見解,改認為被告欠缺不法所有意圖,不成立竊盜罪。
不過,這樣的結論,張天一老師是反對的,因為二審法院是將被告是否基於「為了相對人財產利益的目的」,來當成其主觀上是否具有不法所有意圖的判斷標準。但重點應該是:被告在法律上是否有處分本案告訴人「特定款項」的權限(例如告訴人有委託被告幫他清償某筆欠款),但如果只是被告想說「我為了你好,幫你償還你跟其他人的債務欸~~怎麼會構成竊盜罪?!」,那可能跟刑法上判斷不法所有意圖的要件不太吻合。
同學們可以設想一下:假設你朋友知道你欠別人1,000元,他很好心,在未經你同意的情況下,就擅自從你錢包裡抽出一張1,000元小朋友鈔票,幫你去還錢。你發現之後說:「欸,那1,000元這是我這幾天的伙食費!」,你覺得你朋友會不會構成竊盜罪?雖然你朋友是為了你好,但說真的,竊盜罪「不法所有意圖」這個構成要件是否該當,並不是以為他人還是為自己的目的來區分吧~~我個人比較贊同張天一老師的見解,本案被告涉犯竊盜罪的主、客觀構成要件均已該當,除非個案存在阻卻違法事由(自助行為?緊急避難?好像看不出來),否則仍構成竊盜罪。不過這一庭的法官是認為本案被告無罪啦~~以後同學們考上律師要處理類似案例時,可以援引這則判決的判斷標準,盡力為當事人爭取無罪判決!!
以上對於判決解說的部分,是參考、改寫自張天一老師這篇文章的內容:張天一,竊盜罪中「不法所有意圖」之認定——擅自向第三人清償債務之類型,2021年5月,頁12-15。這篇文章很值得同學花點時間找出原文來看,相信會有不同的感受!!
周易老師
2021.7.23
房貸繳清證明 在 Facebook 的最讚貼文
210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
房貸繳清證明 在 單媽美國奮鬥記 Facebook 的最佳貼文
《美國買房記》
自從在美國找到正職工作之後
Grace最大的心願就是買間房
沒想到也拖了一年多才簽下一間預售屋
正式變成美國的準居民
中間的曲折離奇要分享一下
讓後來人不會走我走過的冤枉路😅
⚠️以下文章是以美國中型富裕州第三大城市當基準
⚠️美國太大 各區房市走勢差異多 沒有絕對標準
Grace 在當研究生的時候
就有去銀行問過房貸的申請原則
當初Grace得到一個血淋淋的答案
「凡非美國居民,自備款需達到50%
並且在美國有穩定收入來源、銀行才會核貸」
Grace 口袋當然沒有那麼多錢
研究助理的收入也遠遠不及低標
也就乖乖地先租屋再說
後來剛開始當正職老師時
跟新婚的先生提起買房的念頭
他冷冷地回我
「你要看看你現在信用分數多少」
原來在美國買房不是高興就可以看房
要先去銀行或是金融機構
評估你的收入、頭期款、信用史等等
開立pre qualified 文件
證明經過該機構評估後
這個人(或夫妻)可以貸款的上限大概是多少
再從這個預算去挑房子
大牌一點的房仲沒有看到此文件
他根本不會帶你去看房
一般的情形
即使你看上了某間房子
沒有此文件屋主也不會接受你的出價
以免之後跑貸款流程失敗
屋主賣屋徒然被你拖了一個月以上的時間
Grace剛工作時因為在美國信用史太短
連信用卡都辦不下來
所以信用分數很低
後來聽了別人的建議
「去借錢來把信用評分拉高」
原來以台灣人的思維
會認為沒有欠款的人是最會理財的
但是在資本主義大國
有借有還的人才是最有信用的
還得很快的更是大戶
既然正規的信用卡辦不下來
Grace跑去買了一輛年份很新的二手車
然後每期還款都還得比該月應付款多
就這樣信用數字在我買車後暴增50點
隨後每一兩個月又慢慢增加3-5點
Grace還去辦了一兩張商店的聯名卡
這些卡都是信用額度很低
但是能幫你增加名下帳戶數目的
Grace 都是刷卡然後當月繳大部份或繳清
不久之後Grace會開始收到信用卡的廣告
Grace的信用分數也升到750(良好)左右
再加上湊到了頭期款
我跟先生就開始看房子
沒想到沒多久新冠肺炎就開始蔓延
Grace以前在台灣在房地產業界打滾很多年
自認為對他們的手法大概都清楚
又歷經過SARS 房市大起大落的傳奇
所以從疫情開始在美國發燒後
Grace就在等著低點買進
沒想到總統川普決定把利率歸零
讓原本動輒4-6%的房貸降到3%左右
雖然疫情在美國越來越嚴重
房市卻越燒越火
疫情蔓延後 很多人WFH就搬回外州的家
照理說大城市房價會崩盤吧?
沒想到去年全美大城市房價平均比前年高出7%
當時也住在城市的Grace 等著崩盤
換來的卻是房仲告訴我整體市場大缺房
看中的房子也老是一夜被買走
才知道市場不是我想的那樣
後來經過一番評估
發現二手屋的價格跟新屋差異很小
再加上新屋可以客製化省下改裝費用
我跟先生於是轉戰預售屋
美國的房子大部份是木造屋蓋得很快
如果是用建商的模板沒有大改
平均六個月就可以完工
Grace 去年十一月時訂的房子有地下室
所以需要八個月來蓋
但是跟台灣比起來也夠快了吧?
在美國下訂預售屋只要付總價1%
然後在交屋前兩個月開始申辦房貸即可
*所以如果你是買新成/中古屋
成交到交屋也大概要兩個月的時間
至於房貸%數是按照:
你的信用分數、頭期款佔比例、月收入去決定
如果頭期款有總價的20%
一般來說核下來的利率會較低
美國的房子的特點還有
坪數是照屋內有空調屏蔽的空間才計算
所以房子的大車庫、大陽台、大後院、大甲板
建商也會蓋給你
但是計算總坪數時不涵蓋這些部份
如果計算上述的空間每個房子都會多30坪以上
所以很多美國人蓋房子或改建時
加蓋陽光屋、儲藏室、無空調地下室等空間
因為報屋稅時這些區域不用算
總之我們一家人都很興奮
終於可以脫離45坪的小出租宅
搬到每個人一分間房還有剩兩間的獨棟屋生活
附上的前兩張照片裡是Grace 訂下預售屋的基地
可以從窗戶眺望遠山 跟鄰居隔著舒服的棟距
這樣的景觀應該在家裡也能放鬆身心
社區也有個游泳池
讓孩子暑假能夠活動活動筋骨
未來房屋落成後
Grace的美國夢成就又解鎖一項!
*後面兩張是上個月聖誕節🎄迎接到非常浪漫的銀色聖誕跟聖誕大餐(圖中房子非Grace買的房子)
*美國房地產以平方公尺sqft計算,文中為讀者理解方便,以台灣慣用的『坪』說明。
房貸繳清證明 在 請問大家,清償完房貸,銀行只開收據,不開清償證明,這是正常的嗎?? 的推薦與評價
不好意思打擾各位前輩:小弟準備去臺灣銀行六甲頂分行,清償房貸,預先打電話去問,是否開立清償證明?但回覆只開收據?這是正常的嗎? ... <看更多>