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❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
❤️ 學習網址 如何高效率快速成為收息贏家 提早退休
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【短期看不清，放寬點看就好】
我又跌啦～我又漲了，打臉啊笨蛋！進入高檔震盪，是止穩還是反彈真的不好說，還是提醒一下，空軍沒人權之外真的很難賺。昨天富邦VIX(00677U)大漲13.57%，成交爆量61萬張，今天又會VIX又會如何走呢？下午再來調查一下大家會不會"抱股過年"~
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最後幫富邦宣傳一下：
「富邦投信指出，富邦VIX自掛牌以來，歷次重大事件導致股市衝擊過程，常有比公債、黃金等避險商品更強勁的上漲避險效果。今在市場恐慌下，富邦VIX再度爆量漲，但VIX彈得快、跌也快，加上ETF配置的VIX期貨，天天轉倉常有正價差形成額外成本，且富邦VIX淨值偏低，有潛在清算風險，呼籲投資人操作富邦VIX時，不應配置過高比重，並善設停利損。」
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❗️媽祖託夢說別買的富邦VIX
🌊https://reurl.cc/jzpE2

#10月31日有比我生日更重要的事喔
#好享退開放申購時間10月31日截止

雖說投資"只怕懶、不怕晚"，但現在才PO這篇文實在有點太晚，「好享退專案」最終申購倒數「只剩下15天」！但最近太多人追問我「好享退」到底好不好(連我隔壁的專業主播都在問🤣)想必大家對退休金的危機感愈來愈強，趁著還有15天的申購機會，我趕緊發文一併回答大家的疑問！

👉Q：最多人問【#我該參加好享退嗎】？
A：簡單說，如果你是投資高手，或是投資一定要翻倍賺，那就不用考慮了，直接做現股或當沖比較快！但如果你是下列幾種投資人：1.對財經不是太專業 2.對自己投資沒信心 3.沒空看盤 4.對投資的風險承受度較低 5.需要簡單、容易上手的長期理財工具6.追求安穩獲利，這專案很適合你！

👉Q：很多人不清楚【#好享退是什麼】？
A：簡單說，「好享退」就是由具有公股投資的基金平台「基富通證券」推出的退休理財專案，他們找來國內三家基金獎的常勝軍"國泰投信"、"群益投信"、"安聯投信"推出了九檔基金，供投資人選擇。

👉Q：我媽完全不懂投資，最近竟然也在問【#參加好享退有什麼好處】？
A：除了這三家發行基金的機構都是大品牌，重點是買基金的成本和手續費很低很低，而且透過定期定額的交易，不用一次拿出大筆錢投資，每個月定期扣款還可以克服買高賣低的投資心魔。

👉Q：你一定會問【#手續費有多低】？
A：就是零！零手續費！完全零手續費！不只零手續費，一般透過銀行通路買基金，除了手續費、還有經理費、信託管理費將近4%~5%的成本，好享退因為免手續費、免信託管理費，成本只有0.3%~0.5%，成本差多少應該不用我幫你算了吧！
#12月2日前完成扣款才有免手續費喔

👉Q：再來就是一堆只想聽明牌的朋友問【#好享退的9檔基金要怎麼挑】？
A：再簡單不過了！你只要選擇「目標風險類型」、或是「目標日期型」，千萬不要被名稱嚇到，一點都不難。
●「目標風險類型」有六檔基金可以選，只要按照你自己的投資屬性和風險承受程度，選擇「積極型」、「穩健型」、「保守型」的基金，就這麼簡單，要多選也沒有了！
●「目標日期型」更簡單，只有三檔基金供選擇，投資人只要想好退休時間，選擇接近退休年份的基金即可，其中基金的調整和配置全由專業經理人來進行，超適合有明確退休日期，但沒有太多時間或經驗的投資人。

👉你問我這9檔基金績效如何？上網都可以查得到，大品牌推的基金不一定穩賺，但全市場盯著這九檔基金，基金績效要操得差，難度也蠻大的，但我也無法掛保證！畢竟投資一定有風險，基金投資有賺有賠！申購前應詳閱「公開說明書」😚！

💕說到了我的生日~我買了一個小禮物送給自己，我好愛這保溫杯(很有質感的"觸控顯示智能保溫杯")，我多買了一份送給我親愛的粉絲們，請您分享這篇貼文，並且留言告訴我：「我透過投資___________存我的退休金!!」，我將會在10/31前抽出得獎者，一起來分享我的生日禮物喔！

#好享退開放申購時間只到10月31日
#想聽聽彭淮南總裁怎麼說請看這裡→https://www.fundrich.com.tw/event/retirement/?utm_campaign=2020retire&utm_medium=Liou&utm_source=KOL
#好享退
#退休理財定期定額
#基富通證券
#台灣集中保管結算所

主持人：淡江大學財務金融學系副教授 段昌文博士
主題：分辨英文字母級別 帶你挑選適合基金
節目首播時間：週三 19點
本集播出日期：2021.04.28


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00:07 節目片頭
00:15 開場，歡迎按讚、分享，開啟小鈴鐺
00:27 你應該在哪買？基金通路之優缺點
04:20 來看基金基本資料
05:22 一張圖看懂4種基金的費用
06:31 如何查基金的成本費用？
08:48 同一檔基金類型這麼多，應該怎麼挑？
10:39 台灣基金名稱”常見”的英文字母
13:13 簡化版留意幾個英文字
14:29 總結：級別就應該這樣選
16:20 頻道片尾


#段昌文 #理財小百科 #基金


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