210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調,卻也發生不少買賣糾紛,根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛(不含建設及代銷業),前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件,除了常勝軍的漏水爭議之外,隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見,專家提醒,一定要重視驗屋過程,事先存證。
(林佩萱/高雄報導)……↓
在房屋交易糾紛中,漏水問題很常見,屋比房屋總監陳傑鳴表示,目前台灣平均屋齡高達31年,老屋漏水相當常見,建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出,因為依《民法》規定,如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵,購屋者卻沒做任何表示,表示買家對於該瑕疵可以接受,事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。
因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題,陳傑鳴建議,購屋者可先拍照、錄影,留存證據,要求限期改善,若屋主未改善,可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗,可請設計師幫忙驗屋,或請驗屋公司處理,驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定,30坪左右約需花費1~2萬元。
美商ERA不動產資深經理陳泰源補充,常見漏水問題被刻意隱匿,尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現,或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水,屋主卻只在天花板上放接水盤,根本沒有修復漏水源頭問題,便可能造成爭議。
陳泰源也藉此釐清,「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同,若發現漏水情況在賣屋之前就有,賣方就有保固責任;倘若買房之後因發生地震,或是自行裝修敲打導致漏水,就跟賣方沒有關係,但也容易產生爭議,雙方抝來抝去。
至於隱瞞交易資訊,陳泰源指出,政府有規定,房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚,屋主持有期間,該房是否曾經發生非自然死亡情事,如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等,以保障購屋民眾的權益。
但是在市面上,「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮,陳泰源解釋,主要是有投資客買下凶宅之後,先過戶給其他人頭,重新登記回自己手裡,再進行轉售,讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象,以此手法漂白,導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚,該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間,是否曾經發生非自然死亡事件。
另外,儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋,「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實,及在專有部分有求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為,但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅,或社區是否曾經發生跳樓事件,避免購買到「凶樓」,因此而產生認知上的糾紛,建議介意的民眾,看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。
陳泰源補充,大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊,仲介通常也容易忽視,只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿,例如屋主在外欠錢,房屋陷入民事上的法律糾紛,遭到假扣押,或是夫妻離婚,涉及財產分配的問題,先生背著太太私下處理房產,隱瞞仲介,也有可能發生。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210515.html
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,210410民視 超狂離婚協議書!北市東區18筆房產歸前妻 民視原影→https://youtu.be/qiPXy5T8Nu0 記者/黃國誠:「東區大地主離婚協議書曝光,光是在忠孝東路精華地段一共就有5筆房產歸給對方,你以為這樣就沒有了嗎?我告訴你,來到101附近松智路上的豪宅區一共還有6筆房產歸...
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終於在連續十個禮拜的《個人財產規劃》課程無缺席修習完成後,我今天拿到結業證書啦!想到身為家庭主婦的我,也能不屈不撓的在各種斜槓中拚出一張證書,也是有一點小小的成就感(我是小麻雀,鴻鵠們請不要笑我)。
為什麼要去修習《個人財產規劃》課程呢?其實,過去有一段時間,常被老公唸說,財務觀念不好,老是搞不清楚現金的流向。無意間接觸這個課程才了解,除了賺錢之外,錢放在哪裡,也是很重要的關鍵。這堂課的內容包含了《稅法研習系列課程》及《規劃應用系列課程》,前者討論的是各種節稅規劃方式,後者討論的是信託、遺囑、不動產等全方位的資產規劃實務。
為什麼要作資產規劃呢?目的包含了避免家庭紛爭、合法節稅、資產保護、子女傳承、稅源準備、尊嚴養老…..等等,大家覺得這些目的的順位哪一個應該最優先呢?當然是尊嚴養老,先把自己照顧好,其他我們可以透過贈與、繼承及信託的制度來達成。
當然,養老的部分,也有人會透過信託的制度,讓自己的養老基金能夠妥善的被運用,也有人會把信託的制度,運用在子女的財富傳承,避免遺產被子女揮霍,又或者是意外提早離世,也可以透過信託的制度,約定專用在子女的獎學金、創業金或教育費用。
應該有不少人知道,贈與給子女的財產如果金額高的話,可以透過每年220萬的免稅額逐年贈與,來降低未來遺產稅的稅負。
不過,銀行的信託會有信託管理費,每年大約是管理金額的千分之五左右,金額高的話,譬如1000萬元以上,費率則會降低,這部分也是選擇資產配置時的考量點之一,但是如果不將錢放在信託帳戶,而是直接以小孩的名字做定存,或是保險契約的受益人寫小孩的名字,卻沒有分期給付或作保險金信託,就會有風險,準備給小孩的資產被不當運用。
特別是,實務上常見的案例就是,夫妻離婚之後,如果任親權的一方提早過世,親權直接歸前配偶,那麼前配偶就能夠自由管理未成年子女的財產,以現在離婚率之高,真的是很需要透過信託的方式,來保障子女繼承到的財產或取得的保險金被妥善管理。
資產規劃的方向包含了現金及動產、不動產及股票,也分考量點不同而有生前規劃跟身後執行。
不管如何,如果努力一輩子的財產,最後卻沒有照自己想要的方式來分配,那就本末倒置了喔!
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婚前財產?婚後財產?傻傻分不清楚!
現代人的婚姻觀跟以前不一樣了,上一代的男人只要賺錢養家、女人只要安分守己當個賢妻良母,即使生活沒有情趣、不懂得甜言蜜語,就算一方大男人主義兼睡覺會磨牙或另一方發胖變老兼愛吵架囉唆,兩個人還是可以相安無事一輩子。
這一代的男女,如果丈夫只會賺錢但卻不懂得照顧妻子的喜怒哀樂,老婆燒飯洗衣卻不懂得保養自己維持美貌,就可能因為一句「個性不合」或是乾脆說「不愛了」,就走上仳離的道路。
這時候,除了孩子之外,要計較的當然就是錢了。
一談到要分財產,當事人雙方都懂得要上網做功課......『夫妻剩餘財產差額分配』應該有不少人聽過,所以大概知道白話點、簡單點解釋,就是夫妻離婚的時候婚後財產是要平分的。
也就是說,假設老公婚後財產剩餘500萬,老婆婚後財產剩餘200萬,差額是300萬,老公就要給老婆150萬。
「這樣看起來好像很簡單,那還要律師做什麼?我們自己算清楚就好了。」
你是不是這樣想呢?那就大錯特錯了!
在我們事務所裡夫妻之間財產分配的糾紛,常常複雜的,要解釋半天才能讓當事人弄懂。
原則中有例外,例外中有原則。
首先,
一、雖然婚前財產不用分,婚後財產要分,但是因繼承或其他無償取得(例如娘家贈與、先生贈與)的財產,不分婚前婚後,都不用列入分配。(民法第1030-1條第1項)但如果平均分配有失公平法官可以調整或免除。(同條第二項)
二、婚前買的房子不用分,但如果房屋貸款有用到婚後賺的錢來還,清償貸款的部分要扣回來列入財產分配計算。(民法1030-2條第2項)
三、婚前買的房子,如果在婚後有收房租,房租是屬於婚後財產的一部份。(民法第1017條第2項)
四、婚前買的房子,婚後增值的部分,不屬於婚後財產,不用拿出來分。(無法條,但實務見解目前這樣認為)
五、婚後買的房子,婚後增值到離婚起訴時或協議離婚登記時的總價值,全都屬於婚後財產可以分配的範圍(民法1030-4條第1項)。
所以從四跟五你就知道,近年來的不動產增值,房子到底是婚前買的還是婚後買的,就差非常非常多。
好啦!到現在為止好像都還能理解,那來考考大家一個腦筋急轉彎。
也是最近我們事務所在處理民眾法律諮詢被問到的很有趣的一個問題。
如果是在結婚前簽訂的買賣契約,結婚後才辦完過戶,到底算婚前買的還是婚後買的房子呢?就我們剛剛的分析,婚前買的跟婚後買的可是差個十萬八千里耶!
咦?法條翻來翻去,好像沒有說清楚耶?
那麼帶大家來看看,今年初的一件高等法院家事庭判決內容:
「按不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力,民法第758 條第1 項定有明文。查系爭不動產雖係由丁○○於兩造結婚前之84年8 月12日所購買,然屬預售屋之購買,建築完成日期則為85年12月5 日,已在兩造85年8 月15日結婚之後,且於86年2 月4 日以買賣為原因,登記為丁○○所有等情,有前述土地暨房屋預定買賣契約書、建物登記第二類謄本可稽(見原審卷第16頁),是系爭不動產既為丁○○婚後所取得,自屬其婚後財產,殆無疑義。」104年度家上字第119號民事判決。
法官揭示的很明顯了,是以「過戶時」為準,所以房子是婚後買的,增值的部分,不是登記所有人的那方,一樣是可以分配的喔!
話說,雖然法條懂一堆,我自己跟律師老公一起工作,錢從來不分你我的,也沒去算計過,我想很多女人都是這樣跟老公一路打拚走過來的,至於到底要不要長顆心眼,各人心裡有一把尺,別因為計較影響了感情,那就本末倒置了
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210410民視 超狂離婚協議書!北市東區18筆房產歸前妻
民視原影→https://youtu.be/qiPXy5T8Nu0
記者/黃國誠:「東區大地主離婚協議書曝光,光是在忠孝東路精華地段一共就有5筆房產歸給對方,你以為這樣就沒有了嗎?我告訴你,來到101附近松智路上的豪宅區一共還有6筆房產歸對方所有,來到仁愛圓環附近還有7間房子通通都要給協議離婚的另一伴。」
記者-黃國誠、沈建宏 採訪報導……↓
一份離婚協議書卻讓網友看傻,全因內容實在太狂。協議書開宗明義表明,因甲方遊手好閒、不事生產、沉迷手遊、棄家庭子女於不顧,雙方協議離婚,除了每個月分擔子女生活費50萬。
讓網友大開眼界的是,針對財產分配,甲方同意把台北市仁愛路四段一共7筆房產,還有忠孝東路四段5筆房產,以及松智路6筆房產總共18戶全歸乙方所有。看到內容,民眾也只能望洋興嘆!
民眾甲:「都那麼有錢了,遊手好閒有什麼關係?」
民眾乙:「現在很多手遊真的都蠻好玩的,真的很好玩。」
說到手遊,就連路人都有切身之痛,只是看看網友回應不免讓人噴飯,光靠收租,這種不事生產有什麼好嫌棄的?還有人好奇哪款手遊值得放棄家產淨身出戶?更有人回歸理性表示,甲方再生產下去我們要怎麼活?也有鄉民直言,以前夢想是,找對的人跟他結婚,現在的夢想是,找到對的人跟他離婚。
非當事人律師/林智群:「這應該是祖產,祖產就是繼承所得,它是不會列入夫妻剩餘財產分配的一個範圍。」律師理性看待,真要回歸法律層面打官司,甲方恐怕不用付出這麼多。
而從房價分析,忠孝東路四段均價90萬元/坪,以每戶40坪來算5戶約1.8億元,而仁愛路四段均價每坪130萬元7戶大概3.6億元,松智路均價140萬6戶約3.3億元,總價約8.7億元,不能再高了。
房仲業者/陳泰源 表示:「加總起來的話判斷當事人他所擁有的房產的價值,如果沒有個幾個億,甚至十幾億,基本上也是不意外的。」
雖然說是離婚協議,但礙於律師有保密義務,所以協議書內容經過改編,至於幾分真、幾分假?只能說信者恆信,不信者看看就好。
陳泰源youtube→https://youtu.be/bU1uilSSJgk
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210410-18.html
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