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【台北節電新文化】
　　枚莎今天在財政建設部門質詢時，針對台北市政府節能政策提出質疑與建議，期望共創台北市節電新文化。
　　台北市在107年度預計投入約3.6億元，針對機關學校、醫療院所、旅宿業、運輸業、服務業、集合式住宅等6大對象，進行大規模設備汰換翻新。但是依「107年度台北市社區節能改造補助計畫」，卻只補助台北市轄內已立案成立管委會，並向建管處完成報備之社區，而且補助項目僅提供四種公共區域空間方案。台北市大多數的住宅是沒有管委會的老舊社區，這些住宅更需要節電設備的改善。甚至很多市民也想要建置家庭能源管理系統、換購節能設備、設置綠能發電設備，做整體的家庭能源改善，但是礙於大筆的前期開銷而卻步。
　　枚莎在質詢時分享加拿大與德國案例供北市府參考。加拿大多倫多在今年提出了家庭能源貸款計畫（Home Energy Loan Program，簡稱HELP計畫），只要符合條件的民眾提出申請並通過後，將會獲得一筆貸款用來進行房屋整體的能源系統改建，屋主還可以自由選擇5年、10年或15年的低利率還款期程。
　　另外德國漢堡一座由40多名藝術家租下的公寓，展現出了租屋族也能參與綠能發電的指標。在該案例中，由綠色和平能源合作社向房東租下屋頂，並以房客白天用電量為基準裝設太陽能板，再直接賣電給房客，創造三贏。
　　枚莎知道一般民眾在投入家庭能源系統改建時，遇到最大的困難就是一開始要投入大筆金額，但需要長時間才能獲得效益，因此枚莎在最後提出三點建議：
　　1.研擬台北市家庭能源貸款計畫可行性。
　 2.研擬房東裝設綠能發電減免房屋出租所得稅。
　　3.都市更新計畫應導入節能能源管理系統。
　　提出誘因同時減輕市民的負擔，不但可以吸引更多市民加入節電行列，還能加速能源管理系統產業發展，為打造智慧節能城市共同努力。

#26

她的臉漲成絳紅色，用力大吼︰
「你別含血噴人！Tony只是跟我吃飯，甚麼事都沒發生過！」
「是啊，甚麼都沒發生，他只是開車送你回家而己！多漂亮的黃色跑車啊！」

「吃完飯他車我回家是風度吧？他可從來沒有多說甚麼！你這個人就是這樣，有甚麼事只會推卸責任，甚麼都是別人的錯，都跟你沒關係！現在可好，還學會冤枉人！我不想理你了，我們分手吧！」

我只覺得全身發熱，怒氣再也忍不住︰
「好啊，如你所願，分手就分手吧！」
我不想再看珈瑋的臉，轉身就走進廁所關上門。

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門外繼續傳來她的罵聲，但我只能頹然坐在馬桶蓋上，把自己的頭深深地埋在雙臂當中。
淚水不知何時湧出，不斷沿著手臂滴到地板。

……珈瑋……嘉慧……

Jeremy的話又在我耳邊響起︰
『恐怕沒有治好吧……中五會考之後，我們約了大半班小學同學出來聚會。當時周嘉慧沒有來，聽他們說……他們說，她舊病復發，中四時就離世了……』

這是我最不願意接受，同時最合理的解釋。
她消失了兩星期，再次出現時一臉憔悴。
她錄了一隻MD給我，跟我說再見。
她答應了我，但最後卻沒有來運動場。
她家的電話怎麼打都沒人接。
從多倫多寄來的信和信封都用電腦列印，無法看到她娟秀的字。
所有線索，都隱隱導向那個可怕的答案……

——周嘉慧，已經不存在於這世界上——

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跟珈瑋吵完架之後，她把自己鎖在睡房裡，而我則在沙發上失眠一晚。
珈瑋的脾氣向來如此，每當有事不合她意，她就用分手來威脅我。
以往每次我都會馬上哄她，但今次……
比起跟珈瑋吵架的事，我反而更在意Jeremy所說的話。

十五年前的種種，如鬼魅一樣霸佔我的大腦，我完全沒力氣處理我跟珈瑋的問題。
我想，我真的要好好冷靜一下，整理清楚自己的感情。

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第二天，我在珈瑋起床前就出門去學校，在學校裡發訊息跟她說我們先分開冷靜一下。
珈瑋收到訊息，馬上瘋狂打電話給我，我全部拒聽。
看我不接電話，她又用訊息把我臭罵一頓，到最後我只能關機。

放學後我找阿修代我去體育會，我回出租屋收拾自己的東西，然後直接坐的士過去娘家。
媽媽開門看見我拿著大包小包，眼睛差點掉下來。
我隨便敷衍她幾句，帶著行李躲回自己從小長大的房間裡。
媽媽一直在房門口嘮叨，叫我跟珈瑋好好談，年紀一大把了不要衝動，我求她讓我靜一靜。

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我翻出珍藏的謝霆鋒CD，放進大學時流行的小型Hi-Fi裡播放。
聽著我們從前喜歡的歌聲，倒在床上聞著熟悉的床單味道，感覺自己也變回十五歲少年，腦中的印象愈來愈清晰。

我回憶了很久，記起很多細節。
當年她最後給我的那隻MD裡，錄了《只要為你活一天》。

我記得這首歌背後有故事。
有一個男孩的女友患了絕症，男孩卻不放開她，每天把自己所有時間都給了她。
男孩的朋友目睹這件事，深受感動，所以才寫了這首歌。
這個故事，正是周嘉慧從前傾電話時告訴我的。

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那麼，她後來在MD裡錄了這首歌，是不是對我有所暗示？
我記得在歌曲的後面，她還錄了一段話。
不過，始終事隔十五年，我已經記不清她每一句說話。

我只依稀記得，她表達了她的心意。
她覺得和我一起的日子過得很快樂，她感謝我，還有，她喜歡我。

——不，她沒有把「喜歡」說出來，只是當時的我確實聽到這個意思。
她喜歡我。

如果不喜歡我，怎麼可能一直陪我，一直給我寫信，一直和我傾電話，一直送我禮物……
這些事，連我後來的女朋友都沒能做到。

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十五歲的我懵懵懂懂，甚麼都不明白。
但三十歲的我終於能夠了解，當年的她，一定比任何人都更喜歡我。
一念及此，胸腔就傳來陣陣刺痛。
悔恨和惋惜如潮水般湧至，直把我整個人淹沒。

如果時間可以倒流就好了，
我只想回到她的身邊，跟她坦白一句︰
其實，我也很喜歡你。

為甚麼這麼簡單的話，我卻沒能說出口呢？

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我愈想鼻子愈酸，堵在胸口的情緒彷彿要把整個人撐爆。
我走下床，打開衣櫃，把裡面塞得滿滿的打包衣物、抽真空被子一袋袋拿起來，放在地板上。

這衣櫃是我剛上中學時訂造的，因為牆上有條柱的關係，衣櫃背後並沒有密封起來。
塵埃由背面的空隙溜入，時間令袋子全蒙上一層厚厚的灰塵。
十五年前的寶物，就被灰封在這裡。

我感覺到離十五歲的自己愈來愈近，滿室塵埃令我眼眶不住流出淚水，眼前的景物也漸漸矇矓。
我邊用手背擦淚邊翻出十幾個袋子，終於找到壓在衣櫃後方最深處的那袋回憶。

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已結業的百貨公司購物袋裡，滿載著我和她的過去。
我小心翼翼地打開當年自己親手打的死結，然後揭開十五年前的月餅盒，只聞到連空氣都充滿著十五年前的味道。

聖誕卡——
『我們來比賽吧！誰先入球誰贏，輸的人就要收下這張卡！』

幸運手帶——
『你對關心你的人就是這種態度？你這個人真是幼稚！』

她親手寫的書信——
『我有空就會來巡視啊！』

紙鶴——
『聽說紙鶴是早日康復的祝福，所以就送給你……』

護身符——
『別急啊，等你康復就可以玩了啦。』

她在我的暑期作業上寫下的字——
『呵，我總以為男生的數學會比較好呢，你真是嚇了我一跳。』

手織圍巾——
『這是給你的聖誕禮物！』

最後的一隻MD——
『……嗯，你一定要聽啊！一定要仔細聽啊！』

我抱著那隻水藍色MD，泣不成聲。

十五年過後的現在，我的MD機早已不知所蹤。
我到底要怎樣做，才能再聽到你的聲音？
我到底要如何努力，才能再看到你的笑容？

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我淚流滿臉，雙手抖顫著拿出她從前寫給我那疊厚重的信，封面上仍秀麗如昔地寫著我的名字︰
『許振軒收』

我在褲子上擦乾手上的淚，才敢用指尖輕輕撫摸那些十五年前的字。
我一次感覺到文字的意義。
因為寫下來的字永遠不會消失，所以即使她不在了，我還可以碰觸到她的靈魂。
一封信很輕，她的靈魂卻無論何時都舉足輕重。

我輕輕放低MD，開始細閱她從前寫給我的信。
十五歲的我，做事不怎麼有條理，所以這疊信件也完全沒有次序可言，
這一封是中三開學，下一封變成中三下學期，再下一封又回到中二下學期。

雖然如此，但只要看到她的文字，我馬上就能回到過去，變成當時的那個自己。
回憶裡的畫面歷歷在目，令人難以相信時間已經悄然過了十五年。

我津津有味地看著她寫給我的信，愈看愈停不下來。
只要讀著她的信，我耳邊就能聽到她的聲音，彷彿她就在我身邊，跟我訴說她生活裡的喜怒哀樂。

我心裡湧起陣陣暖意，連淚流滿臉的嘴角也不期然地笑了起來。我想自己現在的樣子肯定非常詭異，但想到只有信裡的她知道，我就不介意。

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我一字一句地讀著周嘉慧當年寫給我的信，一直讀到深夜。

一開始單純為了懷念周嘉慧，看了大半疊信後，一絲絲疑惑卻在我心裡悄悄產生。
於是我把眼淚擦乾，又再從頭看了一遍。

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😉謎底就嚟揭盃啦～大家估到未？書已出版，等唔切可以去書店揭下結局😂

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✏平行世界裡，我沒有錯過你
又曦

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#平行世界裡
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中環看世界：樓奴同鹹魚有什麼分別

香港人和內地人一樣，都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路，幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的，因為某些文化、經濟、政治原因，只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久，直至泡沫爆破為止。

另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟，長期跑輸樓市，以至GDP，甚至乎債市。背後原因甚為複雜，改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命，未來將見長達數年的健康慢牛市，最終能夠跑贏樓市。

樓花恐等五六年才可賣

我很少評論房地產，並非因為我沒有買樓，除自住外，亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍，山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外，甚至澳門，都曾擁有物業。

不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多，發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫，同時風險也大幅上升，所以覺得有責任提醒大家要小心一點。

雖然表面上樓市仍在升，但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍，在發展商重「佣金」之下必有勇兵，再加上他們提供加按，是很多人買樓的唯一途徑（危險亦可悲）。正因如此，買新樓盤者輸多贏少，買完樓花後，先等兩三年收樓，然後再等三年印花「禁售期」，再加數千單位同時放盤，要三四年才賣得出是等閒事，加起來已差不多十年，正如柴九話齋，人生有幾多個十年呀？

港樓流通性遜滬加

香港住宅樓市的流動性非常差，去年交易才不到6萬宗。對比上海，人口2400萬，香港的3.3倍，但一二手總交易近47萬宗，是香港的8倍。就算加拿大多倫多，人口才500多萬，去年交易都超過11萬宗，按比例流通性亦比香港高一倍多。

原因肯定與負擔能力有關，最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴，但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入！最近流行一個講法，就是樓價並非取決於用家，而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非，但看到極低的成交量，就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。

政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們，土地和房屋供求長期失衡，所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢，約0.8%，所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重，中間年齡已達44歲，名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子，人口在2010年見頂，但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港，甚至乎內地呢？

供應方面，香港山多平地少，填海和徵地都確實不容易。但說到底，已開發地區只佔不到總面積的25%，郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」，但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶，偏好新樓，才需不停找地；其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓，活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。

劏房樓延續飢樓遊戲

樓價升速遠比收入快，唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」，從過去的1000方呎單位切為500方呎，然後300方呎，最後更切為150方呎的「棺材屋」！不幸仍有不少人盲目「上車」，但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅，早已劏到不合人道的地步！

另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術，就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚，無人能準確預測泡沫爆破點，如能賣樓套現，消費力馬上跳升，旅行購物，隨心所欲，恭喜都來不及。如移民外地，應已近財務自由。就算留港租屋，都極划算，平均租金毛回報率只約2%，管理費不停上升，再加空置期，淨回報率1%已算不錯。

港人也不笨，過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降，從2005年最高的54%，跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮，其實有點不合理。聯儲局已加息3次，且將加快步伐，今年應最少再加兩次，明年可能再加3至4次。另外上周提到，明年聯儲局可能同時拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地產界人士安慰準買家，香港銀行暫可避免加Prime（即最優惠利率）。但這講法毫無意義，九成多按揭跟HIBOR，在聯繫滙率下，HIBOR必須跟隨美息上揚。

用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那麼每月供款將升至約1.28萬元，多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元，即供樓負擔將超過淨收入的50%，已經非常吃力。

再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘，即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘，如租金不變，那麼樓價理論上應跌至236萬元，跌幅超過四成！用同樣邏輯，我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。

內企貴價投地 具走資動機

近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家，一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮，總數272億元，令人咋舌。龍光地產（03380）和合景泰富（01813）更用169億天價買入鴨脷州地皮，呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大，眼光應該非常獨到，未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高，將來麵包怎可以不更貴？這比喻是幾十年前出自誠哥口中的，似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣，第一個說的是天才（賣樓創作力方面），第二個是庸才，第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠（例如超群），地產商亦常遇財困，對炒樓的人來說，負資產應仍記憶猶新吧。

大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢，但在港經驗不多，是否必賺很難說。長和（00001）和周大福企業等都不太想在港買地，寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊，需求愈殷切，願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要，所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要，那麼有必要跟着他們高追嗎？從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況，港商當然不會蠢到入局。

1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市，大部分不聽結果輸大錢，有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲，我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易，但賣是在最快的三五年後，到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌，但一世人做一間「棺材屋」的樓奴，其實也非常悲哀，所以置業前請三思！

中環資產持有長和的財務權益。

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