關於 仲介服務費多少 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【斡旋陷阱】最近朋友私訊他繳付的10萬斡旋金被沒收了，現在很苦惱😖 業務回說：「對不起，賣方屋主已同意你的出價，斡旋金已轉為正式訂金，如果反悔不買依規定將沒收斡旋金，以及2%的仲介服務費。」

其實，很多人不知道什麼是「斡旋金」？之前我們就有在論壇版上，看到有人在討論這個詞，以往中古屋有兩種，一種是「斡旋金」，還有一個種是「要約書」，這兩個差異性在哪？到底什麼時機需要下斡旋？斡旋金通常是多少錢？

什麼情況下斡旋金會被沒收？如果斡旋下了，突然後悔不想買怎麼辦？這一集我們覺得滿實用的，再度邀請到聲音被讚賞很好聽的康樵一起來聊聊。

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210129蘋果 委託賣房被問「實拿多少」屋主：房仲想賺剩下的
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210129/NT6SK73VFBH3BLSXESIRBRWCOY/

台南民眾賣屋，陸續簽了6家房仲，開價1800萬但其中卻有不只一間房仲提出要求，要屋主說出底價是多少、實拿多少，甚至較有野心的房仲還利用話術，要求屋主假設實拿1600萬，那賣超過1600萬的話，其他都歸房仲佣金。 也有房仲跟屋主簽約2%佣金，但要求賣超過屋主實拿的差額，房仲也想要拿一半；或者要求賣超過屋主實拿價錢，仲介多收服務費達4%。這讓屋主不禁感嘆，「現在的房仲套路和話術真多，硬要逼我說實拿多少，這根本是限制！實在的人沒幾個」。

（林佩萱／台南報導）

不可否認，房仲老是要求屋主說出實拿到底是多少，也讓屋主感到不舒服。對此，屋比房屋總經理葉國華表示，房仲老是要求屋主說實拿多少，顯得在限制屋主，很不專業，不熟悉經紀條例。在沒有很好的專業和訓練下，這樣說話有嚴重錯誤，形成錯誤的引導。而且內政部有規定，房仲的佣金6%是最高上限，而非標準，若房仲要求賣超過屋主想實拿的金額，剩下的差額都歸房仲，可能違反相關規定。

葉國華認為，一般經紀人也要有跟客戶溝通的能力，客戶多少會跟房仲殺價服務費，在費用和佣金確定之後，就應全力幫屋主賣房，利用話術要求屋主說實拿要多少，還要求剩下的房仲想賺，不僅是錯誤引導，讓房仲自身形象不佳，還有違法的可能。

房仲作家陳泰源表示，屋主會跟房仲殺價，房仲為了進案量也可能先答應屋主2%服務費的要求，先簽約了再說，之後再慢慢跟屋主盧，其實雙方都有立場，這很正常。另外也有房仲會以間接的方式跟屋主談，目前有一個買方喜歡這間房子，但買方是同事的客戶，很喜歡這間房，但同時也在考慮另外一間相似的房子，但另一間屋主要給4%的服務費，「買方很信任我同事，可是我同事很堅持服務費，想先確認是否真的只願意給2%」，這時就要看屋主想要賣房的意願是否強烈，若急著賣房就會讓步。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/01/210129.html

你找房仲的目的是什麼

如果你是賣方，你希望……
1.房仲幫你賣個好價格，越高越好。
2.透過房仲的通路平台，帶足夠量的買方來看屋。
3.直接跟買方談價格很尷尬，需要房仲在中間緩衝及溝通。
4.要是交易出了什麼trouble，有人可以出面協助溝通。
5.你工作很忙，沒時間慢慢摸索交易細節及流程，交給專業的來，不必為了想吃牛而自己養牛。

如果你是買方，你希望……
1.房仲幫你談個好價格，越低越好。
2.如有合適的物件，房仲第一時間報你知。
3.主動提供案子的優劣資訊，最後決定權交由你決定。
4.要是交易出了什麼trouble，有人可以出面協助溝通。

--
每個人找房仲的理由不同，但如果你有得到以上的服務，使用者付費，支付房仲服務費天經地義。

然而，這行業殘酷的是：只有成交，你才需支付服務費給仲介。換言之，全市場的仲介都在服務你，但最終只有協助你締結的仲介，才能得到傭收酬勞。以結果論，其餘仲介都是在作白工。

在這看似相較於有利消費者的機制（有成交才需支付，沒成交都只是在享受一線資訊及服務），實際上也是令許多消費者在支付服務報酬時，不乏為理性及感性間作拉扯。

實務經驗告訴我們：
最終幫助你締結成交的業務，不見得是長久用心經營你的那一位業務。很多時候，總是有個巧合，你最後跟一位只跟你“認識短短不到幾天、只帶你看過一兩次房子“的仲介成交。也許當下對於熟識（努力經營你）的仲介很過意不去，但一切的因緣際會，迫使你最後作出如此決定，也為漫長艱辛的找房之路，早日劃下句點。

消費者常會用自己的標準（如：業務花多久的時間經營你、案子成交的速度、案子好不好賣等），來衡量服務費給多少合理。但這是不妥的……

很多消費者沒有考量到：
1.仲介花了多久的時間經營買方，把“逛大街的Z買“洗成“高成熟度的A買“，讓A買看完房子後，能當下立即作決定並成交？

2.抑或者，仲介花了多久的時間，幫你開挖出符合你需求的物件、在一次次跟屋主互動的過程中，幫你把價格議到你可接受的程度？

與其去思考服務費額多少合理，不如去思考：只要你從房仲那邊得到幫助（資訊）時，變相地是，全市場的仲介無形中讓你更貼近市場，幫助你早日畢業（買屋/賣屋）。故你所支付的服務費，其實是付給全市場仲介的，你正在使用這個產業的資源啊。

至於最後你是跟誰下單，仲介除了靠自己的努力贏得你的認同外，有時仲介自己的運氣也很重要。

若從業有一定資歷且思想成熟的業務就會知道：
“案子被攔胡，大家相佇會到（台語）。如果總是自己的運氣不好，就拿出更多的努力去換吧“。

如果你認同你的房仲所帶給你的價值，請以實際行動支持他。如果你認為房仲提供給你的一切都是理所當然，甚至常抱持著能不付服務費就不要付服務費的心態，那麼你要小心了……廉價的單往往最貴。

當然，如果你實在找不到對tone的仲介人選、你不想付服務費，你固然可以什麼都自己來。到時你就能體會“看屋、談價“這些都只是其次，很多時候最棘手的難題反而是“處理人性“。

08:22 1no🚫不要讓仲介覺得你非買到不可！
12:43 2no🚫不要讓仲介覺得你看看而已不會買！
16:23 3no🚫不要相信仲介說的「開價就是底價」
19:52 22:58 4no🚫如果你「自備款」很多，不要讓仲介知道你有多少錢
20:07 5no🚫不要讓仲介覺得你很難約
25:08 6no🚫不要一開始就跟仲介砍服務費
27:45 1yes✅給仲介的需求要越明確越好 (總價、區域、類型、坪數..)
29:07 2yes✅請仲介介紹物件前，家人目標、期望值要一致
30:01 3yes✅要讓仲介覺得你有sense!
31:40 4yes✅看完房子要做功課
33:16 5yes✅要讓仲介覺得你銀行信用沒問題！
34:32 6yes✅跟仲介議價前要擬大於3個議價策略！
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【分享】：
1.購買預售屋的注意事項
2.自住等增值案例
3.合法隔套注意事項
4.介紹線上課程：購屋實戰班

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聊聊好室系列：
☆如何跟仲介打交道2.0[仲介說的話，能信嗎?]
https://youtu.be/O9X1R7dCX7E

☆第一間房子應該自住還是投資？有沒有更聰明的方式？
https://youtu.be/pwlrHYW6W7Y

☆買屋、租屋，哪個適合我？
https://youtu.be/EveZoPmX3Uw

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171231TVBS 委託賣屋沒成交 民控遭房仲要求付仲介費
影片網址→https://youtu.be/tv9EolDOui4

民眾委託房仲賣房子，但事後沒賣出去解約，竟然收到房仲要求付仲介費12萬。但其實明文規定必須有成交買賣雙方才需要負擔費用，對此該名房仲已經採取法律途徑。其他房仲業者坦言很多買賣雙方不願負擔仲介費，會繞過房仲私下簽約比例高達2成。

記者 畢倩涵 / 攝影 葉韋辰、蔡宗儒 採訪報導......↓

投訴人鄭小姐抱怨，指出房仲沒有提說要付服務費，但隔沒多久就收到通知要收服務費。令鄭小姐困惑的是，委託給房仲賣的屋件並沒有成交，哪來的仲介費？原先解約時白紙黑字寫無條件解約，但事後卻收到房仲寄來的存證信函要求收仲介費12萬。

投訴人鄭小姐說「交屋日期已經到了買方貸款也還沒下來，而解約以後就寄通知要她付服務費，當初解約的時候根本支字未提。」其實從9月初，鄭小姐委託房仲隔2天有一組客人來看，但這也是房仲唯一帶來的看房者，事後簽了約原本10月24日交屋，但房仲卻遲遲以貸款沒下來為由前前後後拖了快2個月，詢問房仲業者他們強調已經準備上法院不願多做回應。

事實上根據法律規定，房仲帶看房買賣雙方合計收的仲介費不得超過6%，而且也要有成交才算數。但房仲坦言很多客戶為了省仲介費，會私下跟屋主簽約。房仲業者陳泰源受訪表示「他們都會要求客人簽名表示有來看房，表示曾透過他看過這間房子，這樣多少有些震懾效果。」

繞過房仲買賣雙方私下簽約比例佔了2成，因此契約有明訂，屋主跟房仲解約後2個月內如果能舉證是原本帶的同組客人簽約，會跟雙方索取仲介費；但為了規避費用很多人可能找自己親友簽約，房仲只能靠服務跟信任賺取佣金。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/844983

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/171231tvbs.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914